略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標、采購管理

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房地產(chǎn)業(yè)是目前公認的暴利行業(yè)。但是競爭的加劇和產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢以及政策上的原因已經(jīng)使得行業(yè)整體利潤水平有逐漸下降的趨勢。 因而使得不少企業(yè)關(guān)注起招標采購的重要性，不僅僅是希望在這個環(huán)節(jié)防范舞弊，還要能有效的控制成本。但無論從招標采購的手段、方法、效果上，房地產(chǎn)業(yè)與一般制造業(yè)比較起來還有很大的差距。本文對房地產(chǎn)行業(yè)的招標采購特點、一些應(yīng)注意的問題、招標采購方法進行分析，以期起到拋磚引玉之效，不當之處歡迎批評指正。

一、             房地產(chǎn)行業(yè)的采購特點：

制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的招標采購都有不同的特點，但房地產(chǎn)行業(yè)的招標采購比較特殊，從某方面講，它兼具了制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的特點。且由于牽扯面更廣，困難更大。

1、采購種類繁雜，結(jié)構(gòu)復雜

從供應(yīng)鏈管理的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)相對簡單，需求相對確定、沒有庫存壓力。但是其采購種類繁雜程度也是一般制造業(yè)無法相比的。尤其對目前許多“造鎮(zhèn)公司”而言，除了傳統(tǒng)意義上的建材招標外，還有學校、醫(yī)院、酒店、會所、能源、物業(yè)、通信等配套設(shè)施的招標；加之現(xiàn)在全裝修房也越來越多，種類也就愈加繁雜了。百貨類流通業(yè)的采購種類也很多。但它沒有規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等多種形式。在房地產(chǎn)行業(yè)中，還有甲定乙供、甲供、甲方限價乙供等多種形式混雜，往往在不同的主體之間有很大的利益沖突。由于采購種類繁雜，采購人員的時間、精力、能力的局限性使得采購人員難于像制造業(yè)采購人員一樣專精。

2、地域性強，各自為政

目前，全國有3萬多家房地產(chǎn)公司，大多數(shù)規(guī)模都很小，且集中在一兩個城市開發(fā)，全國性的房地產(chǎn)公司數(shù)量很少。即就是某些跨地區(qū)經(jīng)營的企業(yè)，因為種種原因，統(tǒng)一采購也很難實現(xiàn)。而那些可以進行全國性采購的產(chǎn)品，如門窗、保溫板等，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都不太大。這對房地產(chǎn)行業(yè)實行全國性的統(tǒng)一采購也帶來了困難。例如水泥、砌塊等，受運輸距離的限制，地域性很強。

中國建材行業(yè)目前還處于區(qū)域性的自由競爭階段，整個行業(yè)人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等都不盡如人意。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性限制了建材行業(yè)的兼并重組，建材行業(yè)的區(qū)域性又對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性采購形成反向制約。

3、項目特色

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都是項目公司。雖然長期在某一個城市作項目，但是沒有長期觀念，打一槍換一個地方。由于項目特色導致的短期行為嚴重。沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃。建材供應(yīng)商很難與地產(chǎn)商間建立長期的合作伙伴關(guān)系。由于信息化水平較低，組織的有效知識積累因為項目特色無法保持。凡此種種原因造成了信息的不對稱和交易成本過高。極大地阻礙了地產(chǎn)和建材兩個行業(yè)的發(fā)展。一般制造業(yè)都制定有成本降低計劃，對于常用材料每年都要有一定的成本下降，同時不斷開發(fā)新的供應(yīng)商，讓供應(yīng)商在設(shè)計階段就參與，共同努力來降低成本，這些有效的措施，在項目型的公司里往往不能實現(xiàn)。對招標采購產(chǎn)生了較大的影響。

4、關(guān)聯(lián)主體多

在一般的工業(yè)企業(yè)里，關(guān)聯(lián)方很少。設(shè)計、采購、應(yīng)用方，供應(yīng)方，一般只需要這幾個環(huán)節(jié)就足夠了。而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性還體現(xiàn)在：關(guān)聯(lián)主體很多?？偘⒎职?、代理、甲方、監(jiān)理、設(shè)計等很多關(guān)聯(lián)主體。僅舉門窗招標為例，讀者可以領(lǐng)略其中的復雜性：為了有效的降低成本，保證產(chǎn)品品質(zhì)，采購人員要指定門窗的主要部件（玻璃、型材等），同時，安裝需要總包的配合，所以一般需要采取甲定乙供的形式。因為門窗加工廠規(guī)模都較小，如果開發(fā)面積較大，需要的門窗加工廠、總包方就比較多。

由于不同形式的招標采購和不同主體間復雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在確定價格、技術(shù)標準、交貨期等上存在很多問題。采購周期漫長、中間扯皮事情較多。

5、信息化程度低

與制造業(yè)、流通業(yè)比較起來，房地產(chǎn)業(yè)的招標采購方式落后幾十年以上。很少有房地產(chǎn)業(yè)建立招標采購信息系統(tǒng)。也沒有使用EDI等標準的信息平臺。大多數(shù)企業(yè)還在采用傳真、電話的傳統(tǒng)方式進行詢價。更不用提網(wǎng)上競價了。

在很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)的信息化程度受制于信息化水平落后的建材行業(yè)。

6、管理初級，采購尚未成為戰(zhàn)略高度

由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目特色，又加之行業(yè)利潤率高，管理水平普遍不高。

招標采購在很大程度上僅僅是防范舞弊，招標采購部門的負責人大都不是企業(yè)的高級管理人員，招標采購人員的整體素質(zhì)有待提高。通過招標采購降低成本、建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系的理念還未得到有效重視，采購還不具有戰(zhàn)略作用。招標采購往往只是簡單的比比價格就完事了。其效度很差。比如，國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)窗戶價格采用簡單的平方米單價方法，而不同尺寸的窗戶價格差距非常之大，這樣成本控制往往成為一本糊涂賬； 再比如國內(nèi)企業(yè)在涂料招標時往往采用平方米單價法。很多供應(yīng)商便在施工中將水泥比例大幅度提高，造成質(zhì)量上的隱患。