張寶全：動線設計在商業(yè)地產(chǎn)領域是非常要命的

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今典集團董事長 張寶全

在19日舉行的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈主題峰會暨第十六屆CIHAF中國住交會上，今典集團董事長張寶全做了“度假地產(chǎn)發(fā)展之道”的主題演講。尤其指出，動線設計在商業(yè)地產(chǎn)領域是非常要命的，可以說動線設計決定一切，它與商業(yè)的消費模式及顧客的消費心理密切相關。而做到這一點，如果沒有很好的團隊去做去配合未來的運營，后期就會造成很多意想不到問題。

那么，在房地產(chǎn)方面，尤其是在酒店業(yè)務大范圍虧損的情況下，張寶全對經(jīng)營性物業(yè)還有哪些認知和體會?

在中國的房地產(chǎn)領域，經(jīng)常能聽到“黃金時代”、“白銀時代”的說法。

我理解的“黃金時代”是指地價和房價的增長已經(jīng)遠遠超出了融資成本，這是一個“人找房”的過程。而且，在這個時期，不管投資者懂不懂房地產(chǎn)，幾乎都會賺到錢;而到了“白銀時代”，地價和房價增長已經(jīng)低于融資成本，利潤空間被大大壓縮，而這是一個“房找人”的過程。

在“人找房”的“黃金時代”，企業(yè)和社會對于產(chǎn)品的品質等其它因素似乎不太在乎。而到了“房找人”的“白銀時代”，不單單要求高品質的產(chǎn)品，而且會更在考慮其盈利性價值，所以產(chǎn)品的經(jīng)營模式也非常重要。此外，在“白銀時代”“房找人”意味著經(jīng)營成本、營銷成本加大，利潤下降和開發(fā)難度系數(shù)也會增加，同時風險概率也大大提升。在這種情況下，尋找新的產(chǎn)業(yè)模式就顯得尤為必要。

而無論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是度假地產(chǎn)，都應該是經(jīng)營性的，應該謀求贏利。因為對于經(jīng)營性的地產(chǎn)項目所最重要的決定要素就是“地段、地段、地段”。而我個人認為養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)都應該是經(jīng)營性的，如果只停留在概念層面而不去強調其盈利本質，其未來的發(fā)展可以說是很嚴峻的、再好的項目也沒有多大的價值。

以紅樹林度假世界為例，紅樹林在2015年可能更會受到大家的關注。因為，在前年紅樹林還只有1/4的規(guī)模實現(xiàn)開業(yè)，前年三個月盈利，一年下來總共銷售了10%的客房，每年客房分紅達到1.17萬元，這個增長和當年的房價和地價增幅相比，幾乎是一點意思都沒有;而到了去前年就高了一點，每間客房分紅盈利達3.6萬元，雖然這個值已經(jīng)不錯了，但已然和當時的地價和房價的增長相比還是不夠。

而在2014年12月底新宣布的今年紅樹林項目每間客房的分紅達15萬元。這個“15萬元”是什么概念，以當初開盤價2萬元/平方米計算，如今的增利已經(jīng)達到了10%。

那么，在其它酒店賠錢的情況下，紅樹林是究竟憑借什么實現(xiàn)了如此大的盈利?

其實，經(jīng)營性地產(chǎn)不同于住宅光靠概念就可以取勝，它非常講究運營，如果要想項目運營的好就要非常講究商業(yè)模式，而在模式之中更要擁有兩種資源：一個是自身的模式資源、其次是運營這個模式的人的資源。

目前，紅樹林有5000間客房，可以同時容納5000人宴會、7000人開會，71個餐廳，還有水上樂園、500個影廳等等。作為度假目的地這樣一個典型的經(jīng)營性物業(yè)模式，必須要把當下最好的藝術、時尚、休閑、娛樂、文化等等因素整合進去。

此外，就是“人的資源”。今典集團好就好在，在傳統(tǒng)地產(chǎn)非常火爆的時刻做了很多外界認為不可思議的東西，比如電影、藝術等，這其中最重要的作為就是2004年開發(fā)了亞龍灣紅樹林項目。這期間最重要的是通過設計取勝，這個團隊一直支撐著亞龍灣項目取得今天所有的成績。

在商業(yè)地產(chǎn)領域動線設計是非常要命的，可以說動線設計決定一切，它與商業(yè)的消費模式及顧客的消費心理密切相關。而做到這一點，如果沒有很好的團隊去做去配合未來的運營，后期就會造成很多意想不到問題。