劉人?。号f城改造、城市發(fā)展的探索

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劉人健，CCDI集團(tuán)副總裁、集團(tuán)副總經(jīng)理、居住產(chǎn)品事業(yè)部總經(jīng)理

城市更新的過(guò)程是一直有存在的，我們認(rèn)為城市是一個(gè)有機(jī)體，城市是一直不斷的都在進(jìn)行生長(zhǎng)和發(fā)展的，不管我們?cè)趺磁?，有機(jī)體一定會(huì)滅亡，這是必然的一個(gè)過(guò)程。中國(guó)的城鎮(zhèn)化在改革開(kāi)放三十年以來(lái)有著飛躍的發(fā)展，我們的城鎮(zhèn)人口從1.7億發(fā)展成7.3億，城鎮(zhèn)化率從17.9%一下子上升到了53.7%，城市的數(shù)量特別是鎮(zhèn)的數(shù)量有了飛躍的發(fā)展。比如深圳在90年代有了非?？焖俚陌l(fā)展，我是在深圳讀大學(xué)，記得每次放假回來(lái)之后會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市和我走之前居然又不一樣了，可想而知速度有多快，這樣一個(gè)城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程一定會(huì)存在問(wèn)題，我覺(jué)得這也不需要避諱什么。 

比如說(shuō)大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市之后，比較難以融入社會(huì)，市民化的過(guò)程是停滯的，這些年已經(jīng)好些了。土地的城鎮(zhèn)化是快于人口的城鎮(zhèn)化的，用地比較粗放和低效。另外城鎮(zhèn)用地空間分布的規(guī)模和結(jié)構(gòu)也不太合理，資源環(huán)境的承載能力也不匹配，以深圳為例，會(huì)發(fā)現(xiàn)商業(yè)的配套嚴(yán)重不足，沒(méi)有合理地布置公廁。在城市的管理服務(wù)水平上，因?yàn)槌鞘懈咚俚陌l(fā)展，確實(shí)存在一些弊端和問(wèn)題。另外，我們的自然、歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)不是非常的及時(shí)，城市建設(shè)缺乏特色，體制和機(jī)制不健全，我們國(guó)家在近幾年開(kāi)始做了比較大的改進(jìn)。 

新的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，相信各位專家都已經(jīng)研讀過(guò)國(guó)家2014年到2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，主要是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在城市更新的領(lǐng)域里要關(guān)注以下幾個(gè)方面：棚戶區(qū)的改造、城中村的改造、舊的住宅小區(qū)的綜合治理、危舊住房的改造。城市更新這件事是有特點(diǎn)的，地方的城市更新過(guò)程比總的提前一些，通過(guò)之前對(duì)西方城市更新的研究，我們發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：第一，城市更新是逐漸從關(guān)注一些小地區(qū)的更新，發(fā)展到關(guān)注總體城市的更新，我們國(guó)家目前正處于這個(gè)階段，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)我們的城市規(guī)劃都是新區(qū)規(guī)劃，回來(lái)發(fā)現(xiàn)我們要做城市更新的時(shí)候，我們?cè)瓉?lái)建好的舊城歷史發(fā)展的過(guò)程，他的城市更新的指導(dǎo)和法則這方面很多城市還是缺乏的。這個(gè)做完之后會(huì)從整個(gè)城市更新的大框架中跳出來(lái)，重新回來(lái)以區(qū)域觀察來(lái)進(jìn)行城市更新。大刀闊斧的推倒重建會(huì)逐步發(fā)展成根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r做循序漸進(jìn)式的改造，同時(shí)除了會(huì)關(guān)注到經(jīng)濟(jì)效率，還會(huì)關(guān)注到綜合價(jià)值和區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。 

不管怎樣，中國(guó)的土地我們給予了大量能量，未來(lái)這些能量的釋放一定是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，新型城鎮(zhèn)化對(duì)于我們的專業(yè)服務(wù)人員有新的要求，我們認(rèn)為設(shè)計(jì)其實(shí)是一種專業(yè)的服務(wù)。經(jīng)過(guò)思考我們認(rèn)為，專業(yè)服務(wù)一般分為三個(gè)環(huán)節(jié)，包括前面的咨詢研發(fā)、產(chǎn)品管理，之后是設(shè)計(jì)施工，最后到設(shè)施的管理，在這個(gè)過(guò)程里，我們參與了土地的價(jià)值、資本的價(jià)值，通過(guò)這個(gè)環(huán)節(jié)是一定要得到資本增量的，土地經(jīng)過(guò)了這個(gè)過(guò)程肯定要影響城市的發(fā)展，我們?cè)诮衲暄杆俚亟M建了我們的研發(fā)團(tuán)隊(duì)。研發(fā)團(tuán)隊(duì)由幾個(gè)小組組成：包括城市更新的案例研究小組， 相關(guān)政策的研究小組，城市規(guī)劃的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算小組，產(chǎn)品定位的研究小組，方案設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)，我們可以通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目介紹一下團(tuán)隊(duì)如何一起有序的工作的。 

我們接到的項(xiàng)目任務(wù)是宜昌一個(gè)城市更新地塊，對(duì)面是游客中心，領(lǐng)導(dǎo)希望對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)行更新，我們的城市更新小組在國(guó)內(nèi)外找到很多相關(guān)的案例，進(jìn)行背景研究。我們的政策研究小組對(duì)于國(guó)家的政策，當(dāng)?shù)氐某鞘姓哌M(jìn)行研究，為整個(gè)團(tuán)隊(duì)提供了一份詳細(xì)的政策研究報(bào)告，政策是非常重要的，這幾個(gè)小組的工作室并行的，比較有意思。我們的規(guī)劃團(tuán)隊(duì)對(duì)整個(gè)城市背景進(jìn)行了系統(tǒng)研究，對(duì)于我們的城市呈現(xiàn)出的信息，他的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的背景以及未來(lái)發(fā)展的可能性也進(jìn)行了研究，包括城市的文化和歷史。我們研究了當(dāng)?shù)靥貏e的“水文化”，因?yàn)轫?xiàng)目地處長(zhǎng)江邊上，最后對(duì)我們改造的區(qū)域進(jìn)行局部定位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。地塊的中央有個(gè)劇院，但是基本上破敗了非?？上?，同時(shí)另外一個(gè)小組進(jìn)行了市場(chǎng)的研究。我們通過(guò)幾個(gè)產(chǎn)品對(duì)于宜昌背景的發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)住宅的價(jià)格一直到2014年都是比較平穩(wěn)堅(jiān)挺的。商業(yè)地產(chǎn)在很多二三線城市價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始倒掛，商業(yè)在整個(gè)宜昌的市場(chǎng)呈現(xiàn)比較大的下滑趨勢(shì)，寫字樓的市場(chǎng)也是不太好，我們的產(chǎn)品研究小組對(duì)這些主要產(chǎn)品進(jìn)行了研究。 

最后對(duì)這個(gè)項(xiàng)目我們定位為文化休閑加生活功能，這個(gè)定位目前得到客戶比較大的認(rèn)可。我們?cè)诔鞘懈潞团f城改造過(guò)程中需要考慮到三方面的平衡：第一是政府，政府要保證公共利益的實(shí)現(xiàn)，第二，對(duì)于開(kāi)發(fā)主體我們要保證他合法權(quán)益的獲得，第三是拆遷戶和后面的運(yùn)營(yíng)商的權(quán)益。在這個(gè)項(xiàng)目中的劇場(chǎng)我們也考慮到了，劇場(chǎng)在很多城市都成為包袱，如何在這個(gè)項(xiàng)目中讓劇場(chǎng)成為驅(qū)動(dòng)力，我們提出了一個(gè)概念，要做一個(gè)具有六個(gè)功能的多功能劇場(chǎng)，他不是一個(gè)大劇院的概念，我們對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了調(diào)研，我們提出了理念客戶覺(jué)得非常好，而且我們?cè)趧e的城市有類似成功的案例。 

我們這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)人群到底是誰(shuí)？這個(gè)非常重要，最后我們鎖定的是當(dāng)?shù)氐木用?，因?yàn)橛羞@個(gè)新的文化休閑中心的產(chǎn)生，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶驼麄€(gè)生活的素質(zhì)是起到提升作用的。項(xiàng)目會(huì)有一些文化培訓(xùn)中心的誕生，讓周邊的居民能夠受惠，同時(shí)也為宜昌市打造一個(gè)新的文化休閑中心。我們后來(lái)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目對(duì)面的游客中心有很多老外，人們都是坐船就走了，如果對(duì)面能有一個(gè)可以坐下來(lái)，看看風(fēng)景的場(chǎng)所，這樣會(huì)為這個(gè)局部的區(qū)域帶來(lái)新的活力。 

對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的評(píng)估我們也建立一個(gè)整套的項(xiàng)目評(píng)估模型，對(duì)項(xiàng)目每個(gè)地塊分別做了利益的評(píng)估，有了這個(gè)模型后面我們?cè)僬{(diào)整的時(shí)候是非常方便的，為甲方和政府部門的決策也提供了依據(jù)。最終我們形成了三個(gè)設(shè)計(jì)方案，第一個(gè)方案我們拆的比較少，把游客中心引導(dǎo)地塊中，這個(gè)設(shè)計(jì)方案得到了大家的高度認(rèn)可，第二個(gè)方案我們拆的多一點(diǎn)，我們形成了一個(gè)小的中心，第三個(gè)拆的更多一點(diǎn)，我們把原來(lái)的產(chǎn)業(yè)回歸到新的里面去，支持小的文化產(chǎn)業(yè)、辦公功能，同時(shí)也有部分住宅。 

對(duì)于城市更新大家的觀點(diǎn)是很一致的，城市會(huì)經(jīng)歷城市更新和舊城改造，最終實(shí)現(xiàn)城市的再生，在這里我代表我們的小組特別希望有機(jī)會(huì)和在座專家、甲方一起對(duì)中國(guó)的城市更新貢獻(xiàn)微薄的力量。