劉人健：舊城改造、城市發(fā)展的探索

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劉人健，CCDI集團副總裁、集團副總經(jīng)理、居住產(chǎn)品事業(yè)部總經(jīng)理

城市更新的過程是一直有存在的，我們認為城市是一個有機體，城市是一直不斷的都在進行生長和發(fā)展的，不管我們怎么努力，有機體一定會滅亡，這是必然的一個過程。中國的城鎮(zhèn)化在改革開放三十年以來有著飛躍的發(fā)展，我們的城鎮(zhèn)人口從1.7億發(fā)展成7.3億，城鎮(zhèn)化率從17.9%一下子上升到了53.7%，城市的數(shù)量特別是鎮(zhèn)的數(shù)量有了飛躍的發(fā)展。比如深圳在90年代有了非?？焖俚陌l(fā)展，我是在深圳讀大學(xué)，記得每次放假回來之后會發(fā)現(xiàn)這個城市和我走之前居然又不一樣了，可想而知速度有多快，這樣一個城鎮(zhèn)化發(fā)展的過程一定會存在問題，我覺得這也不需要避諱什么。 

比如說大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市之后，比較難以融入社會，市民化的過程是停滯的，這些年已經(jīng)好些了。土地的城鎮(zhèn)化是快于人口的城鎮(zhèn)化的，用地比較粗放和低效。另外城鎮(zhèn)用地空間分布的規(guī)模和結(jié)構(gòu)也不太合理，資源環(huán)境的承載能力也不匹配，以深圳為例，會發(fā)現(xiàn)商業(yè)的配套嚴重不足，沒有合理地布置公廁。在城市的管理服務(wù)水平上，因為城市高速的發(fā)展，確實存在一些弊端和問題。另外，我們的自然、歷史文化遺產(chǎn)的保護不是非常的及時，城市建設(shè)缺乏特色，體制和機制不健全，我們國家在近幾年開始做了比較大的改進。 

新的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃已經(jīng)出臺，相信各位專家都已經(jīng)研讀過國家2014年到2020年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，主要是促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟的增長。在城市更新的領(lǐng)域里要關(guān)注以下幾個方面：棚戶區(qū)的改造、城中村的改造、舊的住宅小區(qū)的綜合治理、危舊住房的改造。城市更新這件事是有特點的，地方的城市更新過程比總的提前一些，通過之前對西方城市更新的研究，我們發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)三個趨勢：第一，城市更新是逐漸從關(guān)注一些小地區(qū)的更新，發(fā)展到關(guān)注總體城市的更新，我們國家目前正處于這個階段，可能會發(fā)現(xiàn)我們的城市規(guī)劃都是新區(qū)規(guī)劃，回來發(fā)現(xiàn)我們要做城市更新的時候，我們原來建好的舊城歷史發(fā)展的過程，他的城市更新的指導(dǎo)和法則這方面很多城市還是缺乏的。這個做完之后會從整個城市更新的大框架中跳出來，重新回來以區(qū)域觀察來進行城市更新。大刀闊斧的推倒重建會逐步發(fā)展成根據(jù)當?shù)氐那闆r做循序漸進式的改造，同時除了會關(guān)注到經(jīng)濟效率，還會關(guān)注到綜合價值和區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。 

不管怎樣，中國的土地我們給予了大量能量，未來這些能量的釋放一定是經(jīng)濟發(fā)展的動力，新型城鎮(zhèn)化對于我們的專業(yè)服務(wù)人員有新的要求，我們認為設(shè)計其實是一種專業(yè)的服務(wù)。經(jīng)過思考我們認為，專業(yè)服務(wù)一般分為三個環(huán)節(jié)，包括前面的咨詢研發(fā)、產(chǎn)品管理，之后是設(shè)計施工，最后到設(shè)施的管理，在這個過程里，我們參與了土地的價值、資本的價值，通過這個環(huán)節(jié)是一定要得到資本增量的，土地經(jīng)過了這個過程肯定要影響城市的發(fā)展，我們在今年迅速地組建了我們的研發(fā)團隊。研發(fā)團隊由幾個小組組成：包括城市更新的案例研究小組， 相關(guān)政策的研究小組，城市規(guī)劃的設(shè)計團隊，項目經(jīng)濟效益的測算小組，產(chǎn)品定位的研究小組，方案設(shè)計的團隊，我們可以通過一個項目介紹一下團隊如何一起有序的工作的。 

我們接到的項目任務(wù)是宜昌一個城市更新地塊，對面是游客中心，領(lǐng)導(dǎo)希望對這個地塊進行更新，我們的城市更新小組在國內(nèi)外找到很多相關(guān)的案例，進行背景研究。我們的政策研究小組對于國家的政策，當?shù)氐某鞘姓哌M行研究，為整個團隊提供了一份詳細的政策研究報告，政策是非常重要的，這幾個小組的工作室并行的，比較有意思。我們的規(guī)劃團隊對整個城市背景進行了系統(tǒng)研究，對于我們的城市呈現(xiàn)出的信息，他的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的背景以及未來發(fā)展的可能性也進行了研究，包括城市的文化和歷史。我們研究了當?shù)靥貏e的“水文化”，因為項目地處長江邊上，最后對我們改造的區(qū)域進行局部定位的規(guī)劃設(shè)計。地塊的中央有個劇院，但是基本上破敗了非?？上?，同時另外一個小組進行了市場的研究。我們通過幾個產(chǎn)品對于宜昌背景的發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)住宅的價格一直到2014年都是比較平穩(wěn)堅挺的。商業(yè)地產(chǎn)在很多二三線城市價格已經(jīng)開始倒掛，商業(yè)在整個宜昌的市場呈現(xiàn)比較大的下滑趨勢，寫字樓的市場也是不太好，我們的產(chǎn)品研究小組對這些主要產(chǎn)品進行了研究。 

最后對這個項目我們定位為文化休閑加生活功能，這個定位目前得到客戶比較大的認可。我們在城市更新和舊城改造過程中需要考慮到三方面的平衡：第一是政府，政府要保證公共利益的實現(xiàn)，第二，對于開發(fā)主體我們要保證他合法權(quán)益的獲得，第三是拆遷戶和后面的運營商的權(quán)益。在這個項目中的劇場我們也考慮到了，劇場在很多城市都成為包袱，如何在這個項目中讓劇場成為驅(qū)動力，我們提出了一個概念，要做一個具有六個功能的多功能劇場，他不是一個大劇院的概念，我們對當?shù)剡M行了調(diào)研，我們提出了理念客戶覺得非常好，而且我們在別的城市有類似成功的案例。 

我們這個項目的目標人群到底是誰？這個非常重要，最后我們鎖定的是當?shù)氐木用?，因為有這個新的文化休閑中心的產(chǎn)生，對當?shù)鼐用竦纳钏胶驼麄€生活的素質(zhì)是起到提升作用的。項目會有一些文化培訓(xùn)中心的誕生，讓周邊的居民能夠受惠，同時也為宜昌市打造一個新的文化休閑中心。我們后來發(fā)現(xiàn)，項目對面的游客中心有很多老外，人們都是坐船就走了，如果對面能有一個可以坐下來，看看風(fēng)景的場所，這樣會為這個局部的區(qū)域帶來新的活力。 

對于項目經(jīng)濟的評估我們也建立一個整套的項目評估模型，對項目每個地塊分別做了利益的評估，有了這個模型后面我們再調(diào)整的時候是非常方便的，為甲方和政府部門的決策也提供了依據(jù)。最終我們形成了三個設(shè)計方案，第一個方案我們拆的比較少，把游客中心引導(dǎo)地塊中，這個設(shè)計方案得到了大家的高度認可，第二個方案我們拆的多一點，我們形成了一個小的中心，第三個拆的更多一點，我們把原來的產(chǎn)業(yè)回歸到新的里面去，支持小的文化產(chǎn)業(yè)、辦公功能，同時也有部分住宅。 

對于城市更新大家的觀點是很一致的，城市會經(jīng)歷城市更新和舊城改造，最終實現(xiàn)城市的再生，在這里我代表我們的小組特別希望有機會和在座專家、甲方一起對中國的城市更新貢獻微薄的力量。