潘軍：未來的中國房地產就是做“細胞”的

潘軍的地產觀

Q：以5~10年周期來看，你如何看待未來的房地產市場?

潘軍：通常大家普遍會把地產狹義地理解為房地產開發(fā)，即“小地產”。在這個領域，目前房地產已經進入專業(yè)化的時代。這個時代里有人會很興奮，但是大部分人會很痛苦。因為，行業(yè)所擁有的開發(fā)產能將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

“小地產”之內如何能夠很快很好生產出客戶或用戶需求的住宅產品，將是未來地產開發(fā)的重要課題。舉一個例子，我一個做運動品牌的朋友，不久前在上海推出了一個特別的活動，消費者可以在網(wǎng)上按自己腳的尺碼，自我設計特別的LOGO，挑選皮子的顏色、組織的方式等，在網(wǎng)上實現(xiàn)自我定制鞋的目的，一周左右能夠收到商品。這個價格花費在280元左右，相比市面上的動輒800、1000元的價格則便宜很多。于是我就在想，連運動鞋這樣的一個300塊錢左右這么小的產品，消費者都希望全球就我一雙，同時還是我自己設計。作為大宗商品的房子，消費者為什么不希望有所改變?而不是千篇一律的重復性產品?因此，“小地產”范疇之內，必須要足夠專業(yè)才能有市場。

2014年在我的朋友圈，大家比較關注《工業(yè)4.0》和《第四次浪潮》這兩本書。這兩本書普遍講述了移動互聯(lián)時代對于未來生活將會帶來巨大改變。這點我深有感觸，比較當下的房地產未來需求，與過去10年最大的差異就是越來越個性化和去中心化。因此，對于不同的人群，產品的訴求會越來越不一樣，差異化會變成一個非常強烈的時代特征。而原來開發(fā)商那種“一個戶型恨不得賣到20萬套，一張圖紙全中國蓋100個項目”的思維和時代，將會一去不返?，F(xiàn)在，只有順應移動互聯(lián)時代消費者的個性化需求變化，才有可能創(chuàng)造出一些比較高收益的產品。

Q：如何理解你所說的“大地產”概念?

潘軍：對于那些擁有專業(yè)能力、同時能去研究更多產品價值的企業(yè)來講，我認為未來的市場會產生一個新的商機，即迎來所謂的“第二個春天”，也叫做“大地產”。要知道房地產市場目前已經步入平穩(wěn)期，過去幾十年人口紅利增長的年代已經過去。從銷量和銷售的價格來看，我認為2013年是中國房地產黃金時代的頂峰。過去30年，房地產市場形成了大量住宅、工業(yè)廠房、辦公樓和商業(yè)物業(yè)等，這個數(shù)據(jù)在400億平方米左右。

所謂“大地產”就是能夠整合房地產實物鏈條上的相關產品，即如何去挖掘存量市場的種種可能。但現(xiàn)在的房地產市場并沒有把這個存量市場完全挖掘出來。隨著行業(yè)判斷的價值轉變，我認為只要把眼界打開，肯定能迎來房地產的“第二個春天”。因此，從這個角度來說，未來中國的房地產市場，我更愿意把他看作是社區(qū)市場，花樣年的社區(qū)業(yè)務模式就屬于這塊業(yè)務范疇。

雙平臺：

潘軍的截拳道

Q：業(yè)內對存量價值的認識深入后，社區(qū)作為一種稀缺性資源越來越具有共識，社區(qū)爭奪戰(zhàn)會越來越激烈，怎么解決社區(qū)和用戶的問題?

潘軍：你說的這種情況確實存在，我們明顯能感覺到，最近一年來原本很多不愿意管理的物業(yè)，后來在我們試圖收購的時候，也受到了不同程度的影響。對于更多的物業(yè)公司而言，可能他們更希望是被“革新”而不希望是被“革命”。

為了解決這一問題，目前我們現(xiàn)在正在搭建另一個大平臺——“解放區(qū)”。與當前花樣年搭建的另一個平臺——“彩之云”，試圖讓鏈條上的一切環(huán)節(jié)活動起來。現(xiàn)在這兩個不同的社區(qū)運營管理平臺，同屬于花樣年集團。

Q：“解放區(qū)”平臺將來會是什么樣的一種運營模式?

潘軍：“解放區(qū)”是我們2013年成立的，是我們用來協(xié)助一些其他物業(yè)管理公司幫助他們實現(xiàn)轉型的平臺。不可否認，傳統(tǒng)的物業(yè)公司有些管理得還是不錯的，因為他們有很多經驗的沉淀，比如深圳當?shù)赜袔准椅飿I(yè)公司，有些甚至是國有企業(yè)改制成功的，比如蓮花公司等。它們手中掌握了大量的優(yōu)質社區(qū)，有些服務對象更多是公務員。但是現(xiàn)在它們也有壓力，因為服務的成本越來越高，它們也急需把自己的資源轉化成優(yōu)勢。

而“解放區(qū)”就是來協(xié)助它們進行資源挖掘轉換的，包括對商家價值的挖掘，一些客戶資料的深度挖掘。比如社區(qū)里面很多是租客，業(yè)主已經沒有了。而按原來的物業(yè)管理方式就不管了。為什么?你不是業(yè)主都沒有發(fā)言權，這是典型的客戶思維，你買了我的房子我尊重你，你沒買我房子租了半年，那么免談。然而，在“解放區(qū)”的平臺之下，我們要培訓客戶服務員要變成上門服務，即使是租客你也要服務好。同時如果服務員給我推一個“解放區(qū)”的用戶，我給他10塊錢，就像“滴滴打車”應用軟件一樣。

這些客戶的資料慢慢上來以后，隨后的商家增值收益部分我們采取分給物業(yè)管理公司的分成模式，第一年90%，第二年分80%，第三年分70%。然后我們把在社區(qū)新推的一些O2O的服務品種，包括客戶的一些新的需求整合進來，我們甚至可以專門為這些社區(qū)定制挖掘一些商戶。

Q：你要的就是用戶，希望用戶在你的平臺上。

潘軍：對，物業(yè)公司沒有增加新的成本，反而把資源挖掘出來了。而我要的就是用戶，我要自己跟自己競爭。

Q：“彩生活”和“解放區(qū)”這兩個模式，以后是什么樣的業(yè)務關聯(lián)，會以哪個為主?

潘軍：作為我來講，它們是我的左手和右手。就像剛才所說，確實有很多的物業(yè)公司不愿意合作，因為“彩生活”對傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司來說是一場革命，“彩生活”獲得未來的增量市場是很大的，我們2014年差不多有5000萬平方米是開發(fā)商新委托給我們的。“彩生活”把這些物業(yè)公司整個的服務鏈條模式全部轉變了，采用的就是大量外包，然后做專業(yè)化管理，最后通過互聯(lián)網(wǎng)途徑產生標準化的服務。

對于存量市場，如果我不去別人就去了。但是，這個行業(yè)里面誰最了解物業(yè)管理公司?我最了解。因為我有兩個物業(yè)管理集團，我們還有一個管商務社區(qū)的，我們還有一個叫花樣年物業(yè)國際公司。我們對所有的傳統(tǒng)流程和創(chuàng)新流程都很了解，而那些大的房地產商，萬科現(xiàn)在對外不可能接，他們自己的社區(qū)都做不過來呢。而一些傳統(tǒng)的小開發(fā)企業(yè)，有些又不愿意被兼并，同時又不愿意加入“彩生活”，因為“彩生活”的文化具有很強的沖擊力。那么，我就拿一個“解放區(qū)”的方式，用互聯(lián)網(wǎng)來幫它們，按它們的流程來做一個增值性的服務，這就是一個改良性的平臺。

目前，中國有7萬家物業(yè)公司，其中排在“彩生活”之后的前20位物業(yè)公司，基本都想變成“彩生活”，都想去兼并別人。我跟王石聊過，跟金地、長城物業(yè)等大物業(yè)公司都聊過，得到的答案是“我們都準備成為你，怎么能讓你把我兼并了呢?”因此，這些前20名的企業(yè)，我肯定拿不到。他們不愿意加入我，肯定不愿意幫花樣年壯大。那么，我把這些100名以后的物業(yè)企業(yè)，通過“解放區(qū)”的平臺把它們重新組織起來。這樣我也就同時抑制住了其他第2~20名的物業(yè)公司的擴張步伐，那就是你們永遠跟“彩生活”差距非常大。而在100名以內的這一群物業(yè)企業(yè)，它們是想來做這個社區(qū)革命的，但是規(guī)模太小成為不了老二。然而一方面“彩生活”一邊自己發(fā)展速度很快，同時“解放區(qū)”也可能很快變成10億平方米的平臺。

Q：這些物業(yè)公司就是你的“地推團隊”了嗎?

潘軍：對，我們來培訓這些物業(yè)，都要變成管家，工資沒降，然后只要有成交就有獎金。我跟物業(yè)管理公司講，你們應該要獎勵這些員工。你沒有干任何事情，但是員工付出努力了，應該是獎勵員工，讓員工增加收入。

Q：“解放區(qū)”2014年年底上線，預計到2015年底，你覺得會有多少注冊用戶?

潘軍：我們現(xiàn)在簽了30家物管公司，我們2015年的目標最少要50萬用戶上線，這種速度就是我說的一個互聯(lián)網(wǎng)思維。在傳統(tǒng)的行業(yè)，比如說我們做了這個就不能做另外的一個，這個我們是在向騰訊學習。騰訊除了做微信之外，另外還有幾組人做的類似的產品，但是只有微信推得快，最終我們在這個部門跑賽道跑出來的，是用戶選擇出來的。

此外，在公司內部連我們地產集團選總裁，我都花兩年時間來賽馬，比如你們四個副總裁，我選了一個可能另外3個都辭職了。然而賽馬完了以后，讓大家民主評議調查，誰更適合坐這個位置。

養(yǎng)老與金融：潘軍的商業(yè)“細胞”

Q：包括商業(yè)和養(yǎng)老，你認為社區(qū)平臺什么都可以做嗎?

潘軍：因為社區(qū)是社會的細胞。萬科推的是“城市運營商”，我不希望跟政府打交道，政府的公共設施，如垃圾站、污水廠這些我不做。我就做社區(qū)，就是有人住的、有人在那兒生活的我做，其他的我都不做。政府是修路、架橋，是做連接、做血液，做動脈血管，按人體來講我就是做細胞。

Q：花樣年的養(yǎng)老地產現(xiàn)在到底進展怎樣?市場上傳說很多，但是一直未露真容。

潘軍：我只能說目前我們進展得很迅速，從我們的服務人數(shù)、服務體系來看，不客氣地說，3年內，花樣年將會成為全球最大的養(yǎng)老服務平臺。我們不是建一棟樓，3年后希望我們的業(yè)務板塊涉及養(yǎng)老人口能夠達到100萬人次。

目前，我們在成都二環(huán)以內非常核心的位置，這么好的地段做養(yǎng)老項目，這在房地產市場是絕無僅有的。這家養(yǎng)老院共計有119張床位。收費標準在4000元/月左右，其中房費不會超過1500元/月，飲食費用800元/月。兩個老人一間房，基本照料都是半失能的老人，日間照料中心一個月收費也是2800塊錢，房間內還會配置電視、空調，兩張床。

Q：這樣的收費標準，收益情況如何呢?

潘軍：我以前一再說不要叫花樣年做的是養(yǎng)老地產，要知道我們做的是養(yǎng)老產業(yè)，這點和那些做養(yǎng)老項目的房企有很大不同。我們不是以地產為目的，目前很多養(yǎng)老項目還是為了賣房子，我們做的是基于社區(qū)的養(yǎng)老產業(yè)。以前，一些觀點認為地產公司轉型，都應該做專業(yè)性地產或復合型地產。然而，做了三年養(yǎng)老以后，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)開發(fā)商的養(yǎng)老地產，只占全部養(yǎng)老產業(yè)份額的1%。未來我們養(yǎng)老業(yè)務的重點就是要抓用戶，老年人就是最主要的用戶。

我們將會圍繞老人的實在需求，而打造這樣一個體系。我們沒有太多需要開發(fā)的過程，做得更多的就是圍繞老人，做純粹的養(yǎng)老產業(yè)，盡管是微利。我們想向互聯(lián)網(wǎng)思維學習，先要有客戶黏度，然后再從人家那里掙錢。因此，從這角度看，當下諸多的養(yǎng)老模式都是短視模式。

因為我們希望全部布局完成之后再公布，2015年會正式對外公布盈利模式，目前只能保密。我們這個模式一旦推出，我相信將會震撼業(yè)界。這將是一個改變世界養(yǎng)老格局的模式，我們把它叫“低成本養(yǎng)老”。

Q：花樣年現(xiàn)在做的社區(qū)金融業(yè)務，具體是什么模式?

潘軍：我認為傳統(tǒng)的P2P做的都是一些小貸業(yè)務，說白了很多都是放高利貸的，很多把老百姓都給禍害了。高額利潤的追逐，其實給很多需要錢的人吃了毒藥，年息30%~40%的利息，哪個創(chuàng)業(yè)者能夠做買賣把它創(chuàng)造出來?而我們的金融業(yè)務就是基于“彩生活”的這個部分，要在社區(qū)內把熟人的錢貸給熟人，而且我的錢要越來越便宜，最終在我這兒是要讓客戶能夠貸到比社會成本更便宜的錢。

在這個平臺上，你能夠看到你把錢借給了誰，你借給哪樓棟的幾單元。舉個例子，比如借貸者是一個醫(yī)生，你明白了他已經在這兒住了十年了，從來沒有拖過水電費，從來沒有拖過物管費，為人不錯，對人很和藹。具體模式上，比如借款利息是18%，出資者拿了8%，“彩生活”平臺拿2%。