毛大慶：市場對降息很敏感 房地產未來十年仍有上升空間

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毛大慶

毛大慶表示，中國房地產市場還有10年的增長空間。現(xiàn)在客戶群體已經變了，倒騰房的人已經逐漸退出市場，大量剛性需求和改善性需求仍然存在，“這兩天降息，北京的房地產市場一下子起來了。大家問我房價會不會暴漲，不會?，F(xiàn)在對降息，有點優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點優(yōu)惠就激發(fā)了，說明市場、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長的房價”。

對于互聯(lián)網思維，毛大慶稱，不要天天一張嘴就是互聯(lián)網思維，互聯(lián)網思維管不了飯吃，也蓋不起房子來。

對于未來萬科的發(fā)展，毛大慶表示，不動產經營是萬科一定學習的內容。

以下為演講實錄：

毛大慶：怎么轉型，我不知道來過多少次這個活動了，好像有不少年了，每年來都PK轉型這兩個字，我特別討厭這兩個字，每年都說我們轉型，一轉回去了，再一轉又回來了，我是偶數(shù)還是基數(shù)來的，如果是基數(shù)來的，我轉過一次。沒有這么多轉型，革新倒是真的。

今年有些現(xiàn)象挺有意思，年初看著我們挺活躍，拜訪這個拜訪那個，拜訪了互聯(lián)網、傳統(tǒng)制造業(yè)。緊接著大面積談互聯(lián)網思維，很多人以為我們要干互聯(lián)網了。

我想談談這個問題，互聯(lián)網這件事跟房地產冒出如此多的新概念，并不是互聯(lián)網蓬勃興起，互聯(lián)網一直在那兒，他蓬勃起來要把我們吃掉，背后不是互聯(lián)網興起，倒是房地產行業(yè)本質發(fā)生了變化。不要天天一張嘴就是互聯(lián)網思維，互聯(lián)網思維管不了飯吃，也蓋不起房子來。

為什么今年突然間互聯(lián)網跟房地產這么密切的聯(lián)系呢?今年買方和賣方市場發(fā)生了重大的變化。我估計這個變化一直會形成新常態(tài)，就這么下去了。這個時候，渠道的爭奪和客戶端的爭奪變成房地產公司突然間意識到這是一件要命的事，這時候誰快，互聯(lián)網快，更多是這么來解釋。

李文杰也罷，我們也好，說第二點，現(xiàn)在我們都面臨這個問題，我們得走出原來的舒適空間。原來我們習慣了，我們倆多少年都習慣了，我怎么弄他怎么賣，我也沒想過他客戶怎么弄來，我也沒想過我做出來賣不出去，玩著玩著供求關系發(fā)生了變化，供求關系肯定是導致房地產傳統(tǒng)行業(yè)變革重要的因素。

第二個要澄清的房地產絕對不是住宅?；ヂ?lián)網解決的問題是給住宅的去庫存提供著必要的渠道，渠道之間也在互相爭奪市場。這些渠道爭來爭去爭的是什么人，爭的是住宅的主要消費群體。今天互聯(lián)網思維怎么能解決寫字樓更多的客戶，商場怎么辦?

第三個觀點，互聯(lián)網給我們帶來什么變化?我們現(xiàn)在更重視兩件事，一個是院長說的技術。不是互聯(lián)網技術，我們對技術是有特別定義的。第二是客戶，客戶仍然是主要研究的對象，只不過客戶在變化，從買房子的小業(yè)主可能變成租房子的人，變成我們的商鋪，我們的合作方都可能是我們的客戶。我們研究說，未來什么樣的客戶市場是跟不動產經營能夠持續(xù)成長的市場，這就是我們在找的話題。是不是中國的房地產市場，面臨今天這樣的變革，這些問題，房地產大家說不靈了，遠遠不是這個問題。我們的房地產市場太初級，原因是我們長時間有舒適空間，使得我們不去向真正高級別的房地產市場邁進，這是根本的問題。要更加重視客戶，要增加黏性。雷軍[微博]的話我很認同，互聯(lián)網思維就是走群眾路線，誰抓住了群眾就是思想的變革，李文杰可以抓住客戶，他也可以取代互聯(lián)網，這個問題并不是唯一的答案。

第二個，沿著這個思路說，我們要干什么。萬科就兩件事情，第一件事傳統(tǒng)行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)對于我們來說就是核心業(yè)務，這個事情遠遠有著巨大的市場空間和發(fā)展，我們以每年5%的速度增長，房價沒有大幅增長，任總也在說房價不會暴漲。5%總是可以的，豬肉還在漲呢。中國房地產我們相信還有10年的空間，5%的增長率，乘在一塊是十幾萬億，這個業(yè)務沒得做嗎?肯定有得做。這個做誰抓住終端客戶?，F(xiàn)在客戶變了，倒騰的，還有一些說不清楚一些人，現(xiàn)在找不著了。但是大量的實際用戶還是存在的。剛性需求、改善性需求仍然是存在的。北京的房地產市場這兩天稍微一降息一下子起來了。媒體問我房價會不會暴漲，不會。但是市場會大漲?，F(xiàn)在對降息，有點優(yōu)惠特別敏感，稍微有一點優(yōu)惠就激發(fā)了，說明市場、需求是很大的，只不過不支撐大幅增長的房價。核心業(yè)務大有可為，只不過得換思路了。

我們跟員工帶著很多人不斷的走訪，我們不但走訪小米，還走訪做服裝的公司，我們去青島準備看西裝，人家叫高端定制，很掙錢，利潤很薄，但是周轉率特別高。每個扣子都有專門的質量控制。一個西裝掙多少錢。小米這個行業(yè)的人一臺手機就是幾十塊錢，他們這個行業(yè)人的概念，掙幾十塊錢就是正常的常態(tài)。問房地產從業(yè)人員，幾十塊錢的買賣誰干。如果這個行業(yè)的人還是睡在那個舒適空間里，這個行業(yè)是要完蛋的。所以我們教育從業(yè)的人，跟他們說要學會做小買賣，懂得周轉率，要知道投資回報率這個概念。負責任的說，70—80%房地產員工，在過去舒適空間里從來沒有關心過這些問題。做慣了大生意，上來幾十萬幾億的，他得學會做小生意，這是互聯(lián)網思維帶來我們很重要的變革。

第二塊，我們確實要革新，我們現(xiàn)在向著服務行業(yè)在轉型，好象似乎不太掙錢，掙不掙錢兩說，有的東西可以培育它，能夠掙到錢的。前一段時間說萬科轉型了，做商業(yè)地產了，開兩個商場，弄幾個鋪子絕對不是萬科真實的轉型。你想萬達[微博]都開了100個商場，他們面臨很多商業(yè)的問題，現(xiàn)在租戶租期普遍加長，租金的上升空間受到實體經濟的影響，也很有瓶頸，整個對于商業(yè)不動產的回報率是有影響的。商業(yè)不動產怎么找到更合適匹配他的錢是商業(yè)不動產思考的問題。

我們也在思考這個問題，我們作為一個不熟悉購物中心、商業(yè)中心的企業(yè)，我們說是新業(yè)務，人家是做了幾十年的老業(yè)務，我們是步人家的后塵，我們能有多大的發(fā)展。我們是不會做商業(yè)呢?這也不行，對于萬科來說未來一定得做社區(qū)商業(yè)，我們也得做引領中心式的商業(yè)。這些東西只是生態(tài)系統(tǒng)里面的一些東西，可能是里面的小樹，或者是灌木，還有什么成為增長點，不動產經營里面大量的東西，是根據(jù)客戶端的需求創(chuàng)造。我們在湖南做了新的模型，回報率比商場好很多。一個樓，原來只知道除了寫字樓、商場不會干了，我們跟北美學了一個方式，把這個樓當然是密集住宅區(qū)，老百姓特別多，我們改造成教室，大教室，小教室，做一個移動的流動的教學樓，幾十個幾百個培訓課程，我們跟老師們的關系就是租戶跟不動產管理者的關系。我們開始干這個生意的時候，發(fā)現(xiàn)學校的回報比商場高得多，這可能是一個模式，這個模式誰干過?誰有?沒有，這也許是我們的增長點。商業(yè)不動產的經營，沒有說那個人干的，和那個人干的，只能干那兩個，仍然是互聯(lián)網思維，客戶要什么，你就去干那個，就沒錯。

所以我覺得，不動產經營的課程一定是萬科要學習的內容，學會了不動產經營，里面裝的東西不見得是商場，不見得是購物中心還是什么，只要客戶需要的都可以去做，創(chuàng)造新模式，理解新原則，尋找新伙伴，這是萬科必須要走的課程?；貞踉洪L說的，我們也重視技術，不是互聯(lián)網技術，不是軟件工程師技術，我們是我們的經營能力和我們的經營技術。比方說發(fā)現(xiàn)一個新產品，研發(fā)出來，廣為復制。最近幾個臺灣人找我，我們要寫字樓，我開醫(yī)院。容積率高的豎起來的樓你們只會做寫字樓，我可以做醫(yī)院，做月嫂中心、商務中心都是不動產經營。房地產夜話別都講房價，我問任總怎么人這么多，是關心房地產怎么死的呢還是什么?這個問題留給任總。

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