王興華：建設發(fā)展中國式的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)

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DAO陸道股份設計總監(jiān) 王興華

DAO陸道股份設計總監(jiān)王興華表示：2015年全國基本上要實現(xiàn)90、7、3的格局。在這樣一片如火如荼的市場當中，全行業(yè)還是呈現(xiàn)從需求到供應來講是不平衡的關系。中途出現(xiàn)了項目的轉(zhuǎn)移，最后干脆放棄養(yǎng)老。這樣一個冰火兩重天到底為什么?從建設初期來講，目前面臨一個整個養(yǎng)老行業(yè)的初期，高投入低回報，這是一個不爭的事實。其實這個問題很簡單，5%到8%的收益率對于做慣了地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代開發(fā)商來說，確實很難介入。這是現(xiàn)實的問題。

對于任何一個行業(yè)市場發(fā)展來說必須有三個要素：消費人口、消費市場、消費意愿。這個要素對于養(yǎng)老地產(chǎn)，或者養(yǎng)老行業(yè)來說同樣具備。目前到底是怎么樣的狀態(tài)，可能要突破一些跟針對性的數(shù)據(jù)來進行判斷。

首先社會的養(yǎng)老狀況是怎么樣的?

有三個重要的特征：未富先老。表達了老年人的撫養(yǎng)比。右邊的圖表達2020年時候在同樣的老年撫養(yǎng)比國家他們的GDP和中國之間的比例關系?；疑氖侵袊?。其他的顏色分別代表日本、香港、韓國、新加坡和美國。所以我們基本上可以看得出來2020年，國外其他同等的發(fā)達國家和中國在這樣一個老人撫養(yǎng)比對比的時候，他們的GDP高出很多?？赡軐τ趪獾囊恍┠Ｊ?，或者他們的方法參考的價值和參考的經(jīng)驗并不是這么多。這是第一個。

從全球的養(yǎng)老金指數(shù)來看，這個數(shù)據(jù)基本上能反映出兩個觀點，周圍目前的養(yǎng)老金呈現(xiàn)一個加速惡化的趨勢。第二，可持續(xù)來看中國的養(yǎng)老金缺口非常大。從社科院對人口調(diào)查的數(shù)據(jù)就可以反映出來。目前大部分的年輕人，或者沒有退休的人我們繳納的錢實際上是現(xiàn)在退休的人在用。將來人口出現(xiàn)一個正金字塔形狀時候，老年人越來越多，工作人越來越少的時候，這方面的問題越發(fā)突出和矛盾。這目前來看不是這么突出，因為確實消費產(chǎn)品養(yǎng)老的人有相當一部分的收入或者是有較好的一個消費能力。這是第二點。

第二，未備先老。首先是設備未備。13年中國2億老年人，按照床位要求達到6百萬張，實際上缺口接近2百萬張。這是現(xiàn)實問題?，F(xiàn)在怎么建都建不過來。消費能力問題。

第三，心理未備。中國養(yǎng)老的觀念是在家庭、養(yǎng)兒房老，甚至沒有接觸太多的養(yǎng)老設施、養(yǎng)老觀念。冰火兩重天。

在這里也想總結一下對于目前這樣一個現(xiàn)實情況和現(xiàn)實條件下，到底中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)需要，或者即將面臨哪些變化，首先養(yǎng)老是一個很重要的產(chǎn)業(yè)，剛才說了產(chǎn)業(yè)要有三要素，不管是從整個中國老年化的嚴重程度，還是從整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來作為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括解決老齡化問題，以及解決一系列的產(chǎn)能過剩，等等。政府一定會在這個地方發(fā)出更大的聲音。

第二，市場起決定性因素，通過一些數(shù)據(jù)分析看到現(xiàn)在的市場并不是沒有，而是沒有轉(zhuǎn)變到大的養(yǎng)老產(chǎn)品和養(yǎng)老需求被所接受的程度，但接下來這種需求來得非常強烈、非常迅速，排山倒海，接踵而來。這種產(chǎn)品也是非常多樣，根據(jù)不同的消費能力和消費結構。

第三，全面地深化養(yǎng)老體制。像全面深化是什么意思?首先要打破舊體制，舊體制就是以前完全由政府來做的事情，接下來就是進入市場化。政府從來做的事情就是兜底。將來一部分向五保戶，或者是低收入人員由政府來落地。真正面臨大量進入到社會當中去解決養(yǎng)老問題的這部分人，他們是最核心的一方面。所以對于資本也好，對于企業(yè)也好，或者是產(chǎn)品、市場來說才能發(fā)揮主導作用。這是第三個觀點。

陸道認為中國未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向：將老市場，將老的這部分市場可能是最大的市場。他應該是未來房地產(chǎn)開發(fā)主要開發(fā)的方向。面向的是剛性養(yǎng)老需求。

陸道在這些年也經(jīng)過了大量的實踐，提出了所有的養(yǎng)老開發(fā)模式，包括和健康綜合服務區(qū)結合打造的，還有體育運動相關的，并且養(yǎng)老企業(yè)、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相關的，等等一系列不同的一些功能相結合。

陸道對于不同的養(yǎng)老類型的地產(chǎn)項目總結了一些趨勢和發(fā)展模式。包括社區(qū)的共同建設，綜合性的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老組團，還有養(yǎng)老服務設施，同時還有相關的設施，這在未來的城市化改革過程當中我們認為非常多地以這樣的方式來實現(xiàn)。再就是和旅游、商業(yè)的結合。多元化的，或者是多功能化、復合型的項目。以及和國際平臺接軌的，引入國外的醫(yī)療機構、醫(yī)療設施、養(yǎng)老品牌來結合打造。

我們也從養(yǎng)老地產(chǎn)項目，規(guī)劃設計當中如何一步步地去開展實施，提出了我們對于具體設計上的策略。再就是對養(yǎng)老地產(chǎn)的九大模式，把這些模式下最核心的，目前市場上也好，或者是趨勢當中最重要的業(yè)態(tài)、類型都進行了很好的總結。

接下來是我們的養(yǎng)生養(yǎng)老的地產(chǎn)案例，有世貿(mào)的，玉龍灣的旅游綜合體，運動休閑+養(yǎng)生度假的，還有跟體育相結合的，以及安徽的養(yǎng)老山莊，養(yǎng)老和會展相結合。同時還有養(yǎng)生度假的養(yǎng)生公寓。養(yǎng)生度假+健康服務。對于佘山整個板塊來說養(yǎng)老人群和養(yǎng)老結構非常高端，他們也是在先行先試。還有河南少林寺，包括大量的養(yǎng)生養(yǎng)老。這些項目通過宗教、文化和養(yǎng)老相結合，特別體現(xiàn)了中國特色，中國養(yǎng)生，中國養(yǎng)老的一些理念和現(xiàn)代的養(yǎng)老社區(qū)融合。我們還有一些醫(yī)療建筑行業(yè)。

另外一點，我們也做過老年住宅項目這樣一個實際案例。這個項目已經(jīng)落地了，而且這個項目應該說在國內(nèi)來說走在前列，不僅很快國外的養(yǎng)老機構聯(lián)合起來，還有對項目的策劃、開發(fā)、設計、招商運營一系列的運營。這個項目是杭州的老年公寓項目。項目主要是打造中國高級護理。提供了140個床位，有多學科老齡的撫養(yǎng)談對。美國和中國的教育培訓團隊，還有針對中國的直接護養(yǎng)、行政、支持人員的教育、方案。中國最高水平的學院、醫(yī)學院建立的合作關系。還有一些老年醫(yī)學培訓的人群對這個項目的支持，還有結合中國老年人的改善方式。

室外景觀設計方面做到了因地制宜，與項目結合起來，打造非常好的扣減感受，滿足老年人生活的基本要求，特別是景觀戶外環(huán)境、戶外設施的要求，還有室內(nèi)設計。對于老年人公寓來說，它里面還有很多設備、管線，各個專業(yè)的模型。

陸道從策劃、咨詢、施工圖設計等等有一定的感悟。這些觀點更多需要跟行業(yè)進行探討，目前整個行業(yè)面臨一個初級的發(fā)展階段，希望在這里提出一個口號：建設中國式的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展。

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