時(shí)評(píng)：用最合適的住宅 服務(wù)＂最值錢的人＂

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榮安地產(chǎn)營銷總監(jiān) 鐘衛(wèi)民

日前，寧波榮安府通過了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心組織的3A住宅的專家評(píng)審。而3A級(jí)是住宅性能認(rèn)定中的最高等級(jí)。

近日，榮安地產(chǎn)營銷總監(jiān)鐘衛(wèi)民認(rèn)為“房地產(chǎn)最值錢的還是人，這批人決定了項(xiàng)目的價(jià)值”。而房子最終還是要交到人手中。所以，不論是豪宅，還是普通住宅，開發(fā)好項(xiàng)目之外，服務(wù)好這批人非常關(guān)鍵。

談豪宅經(jīng) 社區(qū)文化的堅(jiān)持和投資回報(bào)率的追求

提起寧波的豪宅開發(fā)，不得不提本土房企榮安地產(chǎn)的代表作榮安府項(xiàng)目。從榮安府開始，榮安地產(chǎn)開始與這些國內(nèi)最好的地產(chǎn)商掰手腕。

榮安府的開發(fā)，對(duì)當(dāng)時(shí)在豪宅領(lǐng)域“略顯青澀”的榮安來說是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。在當(dāng)時(shí)寧波的消費(fèi)層次下，開發(fā)這樣千萬級(jí)的豪宅，對(duì)于榮安是一次大的跨度。“當(dāng)時(shí)的榮安府團(tuán)隊(duì)中，很多人都沒有見過千萬級(jí)的房子。所以我們需要做市場調(diào)查研究，研究有錢人的消費(fèi)習(xí)慣。”研究之后認(rèn)識(shí)到很多豪宅豪于普通住宅的細(xì)節(jié)之處，比如很多豪宅的化妝間，都會(huì)有冰箱。

然而，這一步跨越非常關(guān)鍵，榮安人對(duì)此態(tài)度堅(jiān)持。“雖然當(dāng)時(shí)是很艱難的一步，但是我們也必須去走。我們相信如果豪宅可以做好了，那普通住宅也將會(huì)更有經(jīng)驗(yàn)。”

鐘總談到開發(fā)豪宅的體會(huì)時(shí)，一再提及圈層的重要性，而這個(gè)圈層的意義不僅是在前期銷售，更重要的是對(duì)后期社區(qū)文化的培育。“從銷售而言，我們的目標(biāo)是推薦購房遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣告效果。”

榮安的豪宅經(jīng)中第一條是對(duì)社區(qū)文化的堅(jiān)持。“并不是戶型大就是豪宅，對(duì)一個(gè)高端住區(qū)而言，客戶層次匹配非常重要。它的客戶群是相近的一群人，共同的消費(fèi)理念，倡導(dǎo)的文明，共同的規(guī)則，這是文化的基礎(chǔ)。”

第二條則是對(duì)投資回報(bào)率的追求。鐘總展示了一組數(shù)據(jù)，榮安府一套80多的戶型，當(dāng)時(shí)的售價(jià)大約是180萬到200萬，去年年底的租金大約是6000多一個(gè)月，目前達(dá)到8000多，一年大約是10萬左右。這樣的租售比在寧波來講，一直遙遙領(lǐng)先。

談精品 “功夫在詩外” “功夫在功夫外”

而談到精裝修小區(qū)，除了萬科之外，本土房企榮安地產(chǎn)的項(xiàng)目在購房者擇房備選中，也有著足夠的分量。

曾經(jīng)，榮安地產(chǎn)董事長給中央公園的置業(yè)顧問親自上了一堂課。“榮安做的是精品，精品就是要返工、返工、再返工，因?yàn)槲覀兪峭昝乐髁x者”。

榮安對(duì)細(xì)節(jié)的偏執(zhí)，讓其在項(xiàng)目開發(fā)中，不斷對(duì)成本做加法，從榮安佳境、榮安和院，到榮安府，再到目前的中央公園。

9月底，榮安府通過了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心組織的3A住宅的專家評(píng)審。而3A級(jí)是住宅性能認(rèn)定中的最高等級(jí)。之前，還沒有項(xiàng)目通過3A級(jí)住宅性能認(rèn)定，

對(duì)于榮安府，住建部的專家組用“難能可貴”來評(píng)價(jià)。榮安府開發(fā)是在2008年，正是市場形勢(shì)低谷期，大家都在減配。而榮安府并非是完全隨行就市，反倒在增加成本，增加投入堅(jiān)持做下來壓力不小。

作為榮安的另一個(gè)豪宅之作，中央公園如何傳承榮安府的“優(yōu)良血統(tǒng)”?鐘總提到兩個(gè)詞，傳承與改良。在榮安府開發(fā)之后，榮安也不斷更新自己的“豪宅經(jīng)”。貼著環(huán)境，中央公園在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上作出改良方案。“我們的很多客戶來自榮安府的業(yè)主推薦，他們的第一感受是中央公園的裝修風(fēng)格會(huì)更輕松。”

而中央公園也考慮到了更多細(xì)節(jié)，“既然是環(huán)境，我們需要更接近環(huán)境。”比如小高層的設(shè)計(jì)，親地性更強(qiáng)，對(duì)人的壓迫感更小。再比如每戶的空氣凈化系統(tǒng)，以及地上和地下車庫的兩個(gè)大堂。

對(duì)于豪宅經(jīng)，鐘總又提到了另外一條，榮安做豪宅，一定會(huì)是精裝修。“毛坯只是半成品，豪宅一定是精裝修之后的成品。”所以，榮安府和中央公園都做到精裝豪宅。

談未來 住宅將一直是榮安的重頭戲

面對(duì)房企大鱷的跨界，奧克斯開始布局全國做商業(yè)地產(chǎn)，銀億開始跨國開發(fā)。作為寧波第一家上市房企，這是否成為轉(zhuǎn)型動(dòng)力?

榮安其實(shí)也早早意識(shí)到目前房地產(chǎn)行業(yè)利率壓縮，成本膨脹的問題。鐘總舉了個(gè)例子，“比如現(xiàn)在的物業(yè)管理，不管是房企大鱷萬科、金地，還是扎根本土的雅戈?duì)?、榮安，近幾年物業(yè)一直是貼錢的狀態(tài)，遠(yuǎn)不能跟物價(jià)變化相平衡。”

據(jù)榮安地產(chǎn)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，榮安地產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理收入共25.52億，營業(yè)成本21.45億，毛利率為15.9%，營業(yè)收入比上年同期增加3.45%，而營業(yè)成本則是比上年同期增加10.60%。

不過，鐘總還是堅(jiān)定回答了轉(zhuǎn)型的問題，無論過去，現(xiàn)在、未來，住宅一定榮安地產(chǎn)的產(chǎn)品框架中的重頭戲。“如果沒有研究清楚這個(gè)領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。不管是養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，我們都研究過。我們總結(jié)榮安比較擅長于做住宅，至于其他領(lǐng)域，我們也會(huì)有摸索，但至于實(shí)際要不要做，還得看一個(gè)機(jī)遇問題。”

自今年一月份以來，榮安地產(chǎn)在寧波的基調(diào)主要是拓展新項(xiàng)目。寧波的在售項(xiàng)目，包括中央公園、榮安月園、榮安香園以及位于寧海的榮安鳳凰城項(xiàng)目。

從土地儲(chǔ)備方面看，榮安目前在大本營寧波以及臺(tái)州、杭州等其他城市的土地儲(chǔ)備并不算大。寧波來講，今年一月份斬獲波鄞州區(qū)原向陽集團(tuán)A、B地塊，以及東錢湖的一宗地塊，在其他城市來說，拿地動(dòng)作也不大。鐘總提到，目前榮安也在對(duì)上海、南京等風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)小一點(diǎn)的城市地塊，但是具體到拿地還得看綜合因素。

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