時評：旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫 養(yǎng)生地產(chǎn)潛力無限

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旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢頭極為迅猛，仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥表示，旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力，旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展越來越重視品牌化，未來的增長點將主要為養(yǎng)生地產(chǎn)主題的定位。

休閑度假旅游前景樂觀

《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》顯示，2015年，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達到12%，旅游消費相當于居民消費總量的比例達到10%。國內(nèi)旅游人數(shù)將達到33.1億人次，國內(nèi)旅游收入將達到1.9萬億元，而居民出游率也將要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。中國旅游產(chǎn)業(yè)進入了高速發(fā)展階段，并帶動了旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫。招錫祥認為，旅游業(yè)已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游轉(zhuǎn)化為休閑度假旅游。隨著旅游度假時代的到來，房地產(chǎn)與旅游的需求互相疊加，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的強勁需求。與此同時，中國旅游行業(yè)相關(guān)利好政策也促進旅游消費持續(xù)升溫，從而刺激和拉動旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。2014年中國首家主題公園運營商海昌控股在香港上市，未來中國主題公園和游樂園的發(fā)展前景樂觀。

旅游地產(chǎn)不斷升溫吸引大量企業(yè)進駐旅游產(chǎn)業(yè)市場。旅游地產(chǎn)作為有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，吸引房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，是必然的。招錫祥建議，企業(yè)開發(fā)旅游地產(chǎn)時應(yīng)著重利用自然資源，使其得到保護和增值。將景區(qū)景點的建設(shè)作為其項目亮點的同時應(yīng)注意對品牌的打造，可引入國際知名旅游地產(chǎn)品牌進行管理。旅游地產(chǎn)投資回報周期較長，非?？简為_發(fā)商的運作能力。在旅游景區(qū)的開發(fā)上，一定要杜絕低水平的設(shè)計規(guī)劃。開發(fā)旅游地產(chǎn)，需要對景區(qū)的地理位置、地域特點、歷史文化、包括未來的發(fā)展趨勢都要做仔細的調(diào)研，做好前期規(guī)劃。

國際化趨勢明顯

旅游產(chǎn)品及品牌國際化趨勢明顯。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年中國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過5000美元，北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過10000美元，中國已經(jīng)進入旅游消費快速的度假經(jīng)濟時期。隨著旅游形式的日益多元化，以及中產(chǎn)階級群體的日益壯大，中國休閑度假產(chǎn)品的需求也越來越高，更多外資酒店積極打造高端度假酒店，爭奪中國度假村市場。例如，悅榕莊、ClubMed、安納塔拉等國際酒店集團都先后進入中國市場。并且他們在拓展和進入中國的方式更加多元化，從傳統(tǒng)的單純輸出管理過渡到與本土開發(fā)商戰(zhàn)略合作并共同成立合資公司。

租務(wù)需求增長，旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施。以往的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)本身，忽略相應(yīng)配套。如果缺乏軟件的建設(shè)，難以將普通地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)。招錫祥指出，旅游地產(chǎn)其中一個重要的環(huán)節(jié)就是由優(yōu)秀的酒店管理公司或物業(yè)管理公司負責(zé)管理及實行租務(wù)，從根本上彌補旅游地產(chǎn)季節(jié)變化強及空置率低等問題。因此，完善的配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是缺一不可的，成功的旅游地產(chǎn)是將主題旅游項目和旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)同時經(jīng)營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)利潤最大化。

旅游與房地產(chǎn)的緊密結(jié)合。旅游地產(chǎn)不只是簡單的地產(chǎn)概念，更多的需要文化支撐、產(chǎn)業(yè)支撐(包括養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等復(fù)合型的地產(chǎn))，以此實現(xiàn)人們行與居的結(jié)合，滿足消費者對休閑與投資的雙重追求。未來主題定位將成為提升旅游項目文化及商業(yè)競爭力的基本依托。

三大發(fā)展模式需定位

招錫祥認為，旅游地產(chǎn)未來的主要發(fā)展模式主要有三種，開發(fā)商可以根據(jù)自身項目的地理位置、地域特點、自然資源、歷史文化等條件和詳細精準的前期規(guī)劃，選擇適合項目的發(fā)展模式。

模式一：資源+主題酒店。旅游地產(chǎn)的主題是其核心內(nèi)容，是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源，也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭提斯項目，以其“海洋文化”、“海洋樂園”、“休閑購物”一站式主題度假模式落戶海南。

模式二：養(yǎng)生地產(chǎn)。養(yǎng)生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關(guān)注的問題，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)也漸入眼簾，并擁有著強大的升值潛力。中國旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有：養(yǎng)生SPA會所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來，形成區(qū)域組團、項目成團的結(jié)構(gòu)，并設(shè)計出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。

模式三：文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合。通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運營相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺，通過運營使文化產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化，同時使文化地產(chǎn)價值實現(xiàn)增值是整個文化地產(chǎn)開發(fā)與運作的核心。

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