章林曉:宅基地有償使用和退出 "有償"是最大風(fēng)險(xiǎn)和難點(diǎn)

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房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師、土地估價(jià)師 章林曉

宅基地有償使用和退出的目的主要有兩個：一是增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，二是對18億畝耕地紅線保護(hù)。而在實(shí)際操作層面，宅基地制度的試點(diǎn)改革，其最大的風(fēng)險(xiǎn)和難點(diǎn)是“有償”。

從所謂“釋放土地價(jià)值，顯化土地價(jià)值”的角度看，宅基地市場化的交易對象限定范圍自然是越大越好。不過，這種宅基地市場化的做法，相對于現(xiàn)行宅基地基于農(nóng)民作為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利性安排，是否更能保護(hù)農(nóng)民的根本利益，值得推敲。

針對宅基地的市場化，有人擔(dān)心農(nóng)民會成為流民，農(nóng)村最終會淪為國際資本逐利的場所，這并非無稽之談。中國在高速城市化進(jìn)程中，這些年來之所以能夠避免出現(xiàn)如印度、巴西、墨西哥那樣大規(guī)模的城市貧民窟，同中國農(nóng)民進(jìn)城失敗后可以退守農(nóng)村不無關(guān)系。

至于對耕地紅線的保護(hù)，通過宅基地退出復(fù)墾的方式，恐怕至少也是事倍功半的。農(nóng)村宅基地完全不同于城市建設(shè)用地。在農(nóng)村，農(nóng)民在門前屋后種蔬菜瓜果是極其常見的，其種植蔬菜瓜果的宅基地面積，有的甚至?xí)^建筑占用的宅基地面積。因此，將宅基地復(fù)墾為耕地，這種復(fù)墾面積其實(shí)是含有很大水分的。而通過“增減掛鉤”，城市新增建設(shè)用地所占用的耕地，卻是實(shí)打?qū)嵉摹＿@種增減掛鉤的占補(bǔ)平衡，名義上耕地紅線得到了堅(jiān)守，實(shí)際上耕地面積卻在減少。

更何況，宅基地“有償化”后，交通便利的宅基地很有可能不是復(fù)墾為耕地而是成為有錢人下鄉(xiāng)度假的別墅用地。這種做法突破了土地用途管制制度，耕地紅線很有可能守不住。

宅基地，不光事關(guān)農(nóng)民的生存和發(fā)展，還關(guān)系到耕地紅線的堅(jiān)守，對宅基地“有償”改革有可能帶來的副作用，各地不可不察。

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