鄧永恒：城鎮(zhèn)化需統(tǒng)籌兼顧

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新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長 鄧永恒

出生在上海，早期在美國工作，目前為新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長的鄧永恒教授在9月1日“中國主要城市居住用地價格指數(shù)”發(fā)布儀式暨土地市場論壇上接受專訪，多年各國房地產(chǎn)市場的研究，使得鄧永恒對房地產(chǎn)市場有著自己獨(dú)特的見解。

新加坡城鎮(zhèn)化統(tǒng)籌兼顧

鄧永恒在新加坡工作已有六年時間，談及新加坡的城鎮(zhèn)化建設(shè)時，他頗有感慨道：“新加坡政府在做城鎮(zhèn)化規(guī)劃時，考慮的面比較寬，不是建造樓房然后銷售這么簡單。”前一段時間大家對城鎮(zhèn)化的理解不盡全面，有些人認(rèn)為城鎮(zhèn)化就是多建造一些房子，農(nóng)民工能夠進(jìn)城住進(jìn)房子里;房價賣的高一些，老百姓可以通過房地產(chǎn)積累一些財富。這些自然是可取之處，許多國家在發(fā)展城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，百姓生活水平得到提高，資源財富等得到積累。但不可否認(rèn)其中也帶來一些弊病。“比如說現(xiàn)在的一些大中城市，我本人出生在上海，以上海為例，上海的房價上漲很快，我們做過一項測試，如果按照目前的平均房價來講，按照一家兩口人的平均工資而言，要購買商品房還是十分困難的。”

上世紀(jì)90年代，鄧永恒在美國為聯(lián)邦政府監(jiān)管房地美、房利美兩家公司時觀察到：如果每月還貸額度超過工資比例的38%，則銀行拒絕提供貸款。所以按照38%的指標(biāo)來測試北京、上海的房地產(chǎn)市場的信貸情況，均沒能達(dá)到指標(biāo)。按照中國現(xiàn)在的平均房價，銀行的按揭貸款額度，還貸期限為30年，那么中國居民每月還貸比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于38%這個指標(biāo)。

城鎮(zhèn)化建設(shè)需注重傳統(tǒng)文化傳揚(yáng)

中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展比較迅速，但也帶來了一些弊病。鄧永恒覺得新加坡政府的城鎮(zhèn)化有很多可以借鑒之處。“我覺得他們做的比較好的是能夠統(tǒng)籌兼顧，因為城鎮(zhèn)化不僅僅是造房子，買房子，還要兼顧社區(qū)文化的發(fā)展、社會安定、交通治理等。舉個簡單的例子：新加坡政府的城鎮(zhèn)化更加一通到底，規(guī)劃、批地、造房子、買房子都是政府管理的，接近90%的新加坡居民是住在政府組屋里的。”

新加坡政府在建造組屋的時候，已經(jīng)考慮到民族融合的問題。因為新加坡是一個多民族國家，華人接近80%左右，有漢族，印度族，馬來族，歐亞族等。政府考慮到民族的和諧以及人群的比例，在項目發(fā)號的時候會按照民族所占的比例發(fā)放，安排多種族的人們住在一起，融合在一起，習(xí)慣之后就不容易產(chǎn)生民族矛盾。

因此新加坡政府在制定城鎮(zhèn)化規(guī)劃時，不光是考慮住房問題，也考慮了很多社會問題、文化習(xí)慣問題。新加坡的小區(qū)在建設(shè)時，會有目的性的保留傳統(tǒng)文化。例如新加坡的小區(qū)，會有一些類似中國的“大排檔”，這些大排檔很受新加坡老年人歡迎，隨著時代的發(fā)展，開發(fā)商開始考慮在一些高檔小區(qū)引進(jìn)高端飲食，但受到老年人的抵觸，因此新加坡政府會專門討論如何在傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化之間進(jìn)行取舍。

新加坡政府認(rèn)為城鎮(zhèn)化的最終目的是要讓居民生活更加舒適，更加美好。如果把居民喜歡的、適應(yīng)的一些文化剝奪了，這實際上就違背了城鎮(zhèn)化的初衷。新加坡在城鎮(zhèn)化建設(shè)時，是比較注重發(fā)揚(yáng)文化傳統(tǒng)的，實際上對我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)提出了比較好的指導(dǎo)方向。

新加坡通過市場調(diào)節(jié)豪宅價格

新加坡的房產(chǎn)雖然是政府建造，但卻是通過市場的手段進(jìn)行調(diào)控。中國政府覺得房價太高，會通過“限購令”、“限價令”等行政手段進(jìn)行調(diào)控，而通過市場手段調(diào)節(jié)比較少。通常而言這樣的調(diào)節(jié)效果并不明顯，原因在于：市場上本就存在各種不同的購房需求，“限購令”就像“一刀切”，所以效果就沒有用市場調(diào)節(jié)好。

“我們研究到中國政府從2005年開始一共有49套房地產(chǎn)調(diào)控政策，新加坡政府從2009年開始有8套房地產(chǎn)調(diào)控政策，新加坡房地產(chǎn)調(diào)控政策十分有的放矢，新加坡政府為了調(diào)控高端市場，一開始是增加印花稅，大約是2%，后來將幅度上調(diào)，上升到16%，即交易價格的16%，后來又增加了買方的10%。最后由于外國人來新加坡買房，又增加了外國人的買房稅。”這實際上就控制了高端住宅價格的過高上揚(yáng)，成功避免了一些人炒作豪宅的投機(jī)行為，豪宅的價格自然有所下降。