黨俊武：老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展"商業(yè)模式不清晰" 問題不在于術(shù)

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中國老齡科學(xué)研究中心副主任 黨俊武

一是要把國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和具體政策結(jié)合起來發(fā)展。

老齡化和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化三股浪潮疊加襲來，如何應(yīng)對史上規(guī)模最大老年人口的旺盛養(yǎng)老需求，大批老年病醫(yī)院、康復(fù)護(hù)理院、養(yǎng)老院、養(yǎng)老社區(qū)等需要大干快上，除了發(fā)揮政府作用外，只能依靠市場配置的決定性作用，別無他途。在這種狀況下，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，戰(zhàn)略先機(jī)為上，考慮政策完善乃是戰(zhàn)略中路。當(dāng)然，沒有戰(zhàn)略后手，定然不會有持續(xù)發(fā)展。這就需要先知先覺，超前設(shè)計，統(tǒng)籌安排。

二是要把近期盈利和中長遠(yuǎn)盈利結(jié)合起來做好戰(zhàn)略設(shè)計。

商業(yè)模式的底線是不能虧，所謂“買賣千宗萬種，只要不賠，剩下的就是賺的”，故避開賠本風(fēng)險就是應(yīng)有之義，但關(guān)鍵是要分開近期和中遠(yuǎn)期在盈利上的時間錯置。現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)商以賣房思維經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)，只考慮短期收回投入的商業(yè)模式將后患無窮。一些險資投入養(yǎng)老社區(qū)的思路是好的，但仍然是短期獲取巨額保單以收回巨額投入，且沒有找到保險這種長期資本和養(yǎng)老社區(qū)這種長期投入的結(jié)合點。這就需要老齡房地產(chǎn)開發(fā)商找到近期盈利和中長期盈利增長的邏輯鏈條。

三是要把有效剛性需求和有效彈性需求結(jié)合起來做好盈利模式基礎(chǔ)構(gòu)建。

十分怪異的是，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者一上來就把商業(yè)模式的基礎(chǔ)，也就是把客戶定位于高端。即使是非企業(yè)界人士都知道，高端人群有錢，但他們的需求特性雖然有效但卻最具彈性，這種定位往往容易出現(xiàn)商業(yè)模式運行風(fēng)險。例如，大多數(shù)高收入老年群體都有住房，有的甚至有多套住房，這種情況是抑制養(yǎng)老地產(chǎn)需求的一個直接障礙。對此，現(xiàn)有開發(fā)項目少有對策。有時候，我們甚至懷疑少數(shù)企業(yè)家的基本判斷力。不可否認(rèn)，少數(shù)行業(yè)定位高端不乏成功案例，但老齡房地產(chǎn)業(yè)非也。長遠(yuǎn)看，設(shè)計這個新生業(yè)態(tài)的商業(yè)模式的前提是，抓牢有效剛性需求即中產(chǎn)階級中那些老齡服務(wù)需求迫切者。

四是要把盈利方式和盈利結(jié)構(gòu)結(jié)合起來做好經(jīng)營運籌。

五是要把共性盈利來源和唯一性盈利來源結(jié)合起來做好模塊安排。

談到商業(yè)模式，許多老齡房地產(chǎn)開發(fā)者幾乎千篇一律，有講醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的，也有談醫(yī)護(hù)結(jié)合模式的，還有以老年教育引領(lǐng)的醫(yī)護(hù)模式的以及異地養(yǎng)老、分時養(yǎng)老等等。但卻忽視了多元化的現(xiàn)金流來源，這是值得深思的。好的方式是著力設(shè)計商業(yè)模式的唯一性，以此牽動其他現(xiàn)金流來源，在形成穩(wěn)定收入來源的基礎(chǔ)上找到盈利模式。

六是要把戰(zhàn)略協(xié)作與獨立經(jīng)營結(jié)合起來做好長遠(yuǎn)打算。

許多開發(fā)商是從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型而來，在開發(fā)初期，由于不熟悉老齡房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，自己建設(shè)項目，把服務(wù)委托給服務(wù)商。但從長遠(yuǎn)來說，這只是權(quán)宜之計。原因十分簡單，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)不同，老齡房地項目建成并開始運營，僅僅只是盈利的起步，此后的運營及其形成網(wǎng)絡(luò)才是巨大的金礦。成就多元成長性盈利結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于一條龍全方位運營。

七是要把國外先進(jìn)做法與本土現(xiàn)實需求結(jié)合起來做好商業(yè)模式創(chuàng)制。

八是要把商業(yè)模式創(chuàng)新和法律規(guī)制結(jié)合起來確保商業(yè)模式穩(wěn)健成長。

天下產(chǎn)業(yè)不可能有一個放之四海而皆準(zhǔn)的商業(yè)模式。但從事任何商業(yè)的人士都知道，要想取得成功，都必須遵循商業(yè)發(fā)展的基本要求。以上八個方面僅僅是老齡房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式設(shè)計的基本思路。至于具體到一個企業(yè)的實際商業(yè)模式，還需要具體情況具體設(shè)計。最后，需要強(qiáng)調(diào)的是，養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是老齡房地產(chǎn)業(yè)的冰山一角，網(wǎng)絡(luò)化的老年病醫(yī)院、老年康復(fù)護(hù)理院、社區(qū)老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)特別是在城鎮(zhèn)化過程中的適老性改造工程以及城鎮(zhèn)化過程的相關(guān)工程、新農(nóng)村建設(shè)過程中的老齡服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是老齡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間，這是我們在設(shè)計商業(yè)模式過程中必須高度重視的戰(zhàn)略預(yù)留空間。

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