時評：養(yǎng)老地產(chǎn)的投資邏輯

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養(yǎng)老地產(chǎn)的投資邏輯

自2010年開始，養(yǎng)老地產(chǎn)就成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)話題，媒體、投資人、學(xué)術(shù)界都對這一概念表現(xiàn)出濃厚興趣。隨著國家一系列促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展政策的出臺，以及房地產(chǎn)市場的調(diào)整，這一概念更是受到社會熱捧，尤其是投資者給予了高度關(guān)注，眾多的房地產(chǎn)商、保險公司、大型企業(yè)集團(tuán)等紛紛行動起來，參與到對養(yǎng)老地產(chǎn)的直接或間接投資中，保守估計全國林林總總在建的或投入運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已有上千個。

其實，筆者一直不喜歡“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一概念，其中一個重要原因在于個人認(rèn)為這一概念反映了以房地產(chǎn)投資為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展動力的基本的投資邏輯，把養(yǎng)老作為地產(chǎn)詞語的前綴，意味著養(yǎng)老其實只是一種修飾，其投資的重點(diǎn)依然是地產(chǎn)。這其實是目前眾多養(yǎng)老投資者的基本投資理念。這應(yīng)該說是一種必然，在快速回報、高額利潤的慣性投資行為之下，毫無疑問，地產(chǎn)的操作模式會成為養(yǎng)老投資人尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商最習(xí)慣性的選擇。我們看到，北京、上海以及全國其他一些地方，養(yǎng)老成為一些地產(chǎn)項目的概念包裝，在項目完成銷售之后，所謂的養(yǎng)老服務(wù)就會被開發(fā)商迅速地拋擲腦后。所以，萬科總裁郁亮不得不承認(rèn)萬科在杭州隨園嘉樹項目中養(yǎng)老試點(diǎn)的失敗。

以地產(chǎn)的操作模式投資養(yǎng)老，這一投資邏輯從養(yǎng)老的發(fā)展規(guī)律來看是錯誤的。養(yǎng)老的本質(zhì)與核心是服務(wù)，從產(chǎn)品設(shè)計、運(yùn)營體系搭建乃至商業(yè)模式的打造，一切都必須從服務(wù)展開，所以對養(yǎng)老的投資應(yīng)該圍繞著服務(wù)價值的發(fā)掘而非地產(chǎn)所帶來的價值，其投資的邏輯在于以服務(wù)為核心的商業(yè)模式與盈利模式的構(gòu)建。這應(yīng)該成為養(yǎng)老投資者的基本共識。

當(dāng)然我們也必須看到，在當(dāng)下的社會背景與市場環(huán)境下，要真正做到這一點(diǎn)卻并非易事。這與時下養(yǎng)老市場的不成熟有著密切關(guān)系，缺乏國家保障的福利支付體系，保守的養(yǎng)老觀念與消費(fèi)觀念，使得只有少數(shù)老年人愿意花錢去提高自己的養(yǎng)老生活品質(zhì)，一個養(yǎng)老項目的市場培育常常會經(jīng)歷一個比較長的周期，無論是北京的和熹會、將府莊園、恭和苑，還是上海的親和源、凱建、星堡，其市場去化速度都非常慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資者最初的預(yù)期。這是非常殘酷的市場現(xiàn)實，所以也使得對養(yǎng)老的投資邏輯產(chǎn)生了扭曲。

如何使養(yǎng)老地產(chǎn)的投資邏輯真正符合養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)律與需要，筆者認(rèn)為投資人首先要建立長線投資理念，服務(wù)的價值鏈?zhǔn)情L期的，短平快的地產(chǎn)投資邏輯其實從長遠(yuǎn)來看將降低養(yǎng)老服務(wù)的價值。其次是對產(chǎn)品的科學(xué)選擇與設(shè)計，什么樣的養(yǎng)老產(chǎn)品才是老年人最需要的，什么樣的產(chǎn)品是最符合老年人生理與生活特征的?郊區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)和城市的老年公寓其各自服務(wù)的價值點(diǎn)在哪里?這些問題都是投資者在一開始就必須梳理清楚的，有價值的產(chǎn)品一定是能夠滿足老年人需求的產(chǎn)品，而非豪華的硬件設(shè)施或者說優(yōu)美的環(huán)境。再次，商業(yè)模式的有效構(gòu)建與創(chuàng)新，應(yīng)該說，商業(yè)模式與盈利模式是困擾目前養(yǎng)老地產(chǎn)投資者的關(guān)鍵問題，在看不到服務(wù)盈利模式的前提下，希望通過物業(yè)的增值而盈利就成為市場一致的選擇。從養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展規(guī)律來說，基于長期價值鏈而構(gòu)建的商業(yè)模式是保障項目能夠成功盈利的基礎(chǔ)，所以，必須將產(chǎn)品、服務(wù)與商業(yè)模式相融合;同時，在引入互聯(lián)網(wǎng)思維的同時，探索商業(yè)模式中金融產(chǎn)品的引入，實現(xiàn)養(yǎng)老項目在盈利模式上的創(chuàng)新。第四是真正對老年人的需求進(jìn)行挖掘，構(gòu)建能夠產(chǎn)生商業(yè)價值的服務(wù)體系。老年人在生活中最關(guān)注的問題是什么?他會愿意為哪些服務(wù)支付費(fèi)用?如何能夠有效引導(dǎo)老年人對服務(wù)的消費(fèi)?在梳理這些問題之后，有效的服務(wù)體系設(shè)計將會為養(yǎng)老的投資帶來價值。

總結(jié)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資邏輯就是去挖掘服務(wù)的時間價值鏈，這一價值鏈的實現(xiàn)不僅需要商業(yè)模式創(chuàng)新，更重要的是在時間中的堅守與準(zhǔn)備。