任志強(qiáng)：自住房被淪為低質(zhì)量住宅代名詞

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華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)

今年樓市為什么下滑?任志強(qiáng)認(rèn)為主要有兩個(gè)原因。首要原因是受個(gè)貸政策影響，一部分需求被擠出。貸款優(yōu)惠利率取消，購(gòu)房成本大增。現(xiàn)在的利率上漲了20%左右，即使開(kāi)發(fā)商將100萬(wàn)的房屋降到90萬(wàn)，買(mǎi)房的人還要支付110萬(wàn)，購(gòu)房者沒(méi)有少付一分錢(qián)，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)都變成了銀行的利潤(rùn)。很多本來(lái)有能力買(mǎi)房的邊緣群體不再具備支付能力。

另一個(gè)重要原因則是保障性住房產(chǎn)生的擠出效應(yīng)。自2011年以來(lái)，全國(guó)已完成960萬(wàn)套保障房，已投入棚改資金2萬(wàn)多億元。“十二五”時(shí)期，我國(guó)將新建各類(lèi)保障性住房3600萬(wàn)套，加上1200萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造，是4800萬(wàn)套。任志強(qiáng)認(rèn)為，在5年之內(nèi)，如果每年有1000萬(wàn)套保障性住房，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。

但“住房雙軌制”對(duì)市場(chǎng)秩序的影響是巨大的。1998年，推行住房市場(chǎng)化時(shí)，忽視了保障房建設(shè)。2007年到2009年又過(guò)度補(bǔ)償，導(dǎo)致保障性住房也具有財(cái)產(chǎn)權(quán)。“政府應(yīng)保障居住權(quán)利，這與市場(chǎng)中的交易行為不沖突，但不應(yīng)賦予其財(cái)產(chǎn)權(quán)利。”任志強(qiáng)說(shuō)。

任志強(qiáng)指出，中國(guó)的市場(chǎng)化遇到的最大障礙，是政府總把手伸到別人的口袋里，不是用稅收的預(yù)算支持民生(醫(yī)療、教育、社保、住房)，而是將政府的責(zé)任推給市場(chǎng)。以自住房為代表的保障性住房，成為一小部分人的福利。“保障性住房本應(yīng)該是一些買(mǎi)不起房屋的人享受的福利，卻淪為一種交易，可以發(fā)財(cái)?shù)慕灰住?rdquo;任志強(qiáng)指出。

任志強(qiáng)分析，地方政府是保障房的最大受益者，而不是普羅大眾。他以北京市的自住房為例分析，政府至少可以從三個(gè)層面獲得收益。首先是地價(jià)款，其次是保障性住房的數(shù)量(企業(yè)需要增加保障房建設(shè)數(shù)量來(lái)競(jìng)得地塊)，再次是政府要抽得自住房總銷(xiāo)售額30%的收益。

參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了好處。他們可以通過(guò)搖號(hào)和拍賣(mài)預(yù)先預(yù)售將保障性住房的資金迅速收回來(lái)，還可以利用保障性住房發(fā)型債券。已經(jīng)審批的債券，總量不少于8000億元。任志強(qiáng)承認(rèn)，他所在的華遠(yuǎn)也用這種方式發(fā)了債券。其結(jié)果是一部分開(kāi)發(fā)商因此解決了現(xiàn)金流問(wèn)題，同時(shí)還擴(kuò)大了影響力。

但他話(huà)鋒一轉(zhuǎn)，“你們小心點(diǎn)，不是市場(chǎng)配置資源，而是政府決定資源的配置很危險(xiǎn)。如果破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，將是死路一條。”當(dāng)政府利益最大化時(shí)，市場(chǎng)利益必然損失最大。

除了公平問(wèn)題外，首要是保障房的品質(zhì)和質(zhì)量問(wèn)題。他還舉例說(shuō)，如果政府出讓的地塊太遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇放棄抑或是通過(guò)其他靈活的方式來(lái)彌補(bǔ)，比如建大量的商業(yè)配套設(shè)施，但政府自己主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房或者是棚戶(hù)區(qū)改造不會(huì)這樣做，或者說(shuō)政府不具備這樣的能力。

市場(chǎng)化對(duì)于民眾也并非百利而無(wú)一害。任志強(qiáng)進(jìn)一步分析，市場(chǎng)化會(huì)產(chǎn)生失敗者、淘汰者。為了彌補(bǔ)這一部分人的損失，西方政府實(shí)行高福利，富人們通過(guò)捐贈(zèng)，來(lái)縮小差距。但人們創(chuàng)造財(cái)富的權(quán)利被保證，社會(huì)也相對(duì)公平。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，即使是倡導(dǎo)住宅市場(chǎng)化，也并不意味著政府放任不管?？梢杂檬袌?chǎng)化的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，例如稅收。

運(yùn)用非市場(chǎng)化手段，頻繁干預(yù)市場(chǎng)時(shí)，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)失靈。任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年政策的常態(tài)將是，借市場(chǎng)而提供保障，借棚改而拉動(dòng)投資，借雙軌制而操縱住房市場(chǎng)，借保障房而分化需求。短期將沖擊市場(chǎng)，分化需求，抑制房?jī)r(jià)。長(zhǎng)期將導(dǎo)致低品質(zhì)的重復(fù)建設(shè)。非市場(chǎng)化容量的擴(kuò)大，必然影響供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)無(wú)法預(yù)知供給時(shí)，必然會(huì)造成投資失誤。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題還是政策不透明，必須要用市場(chǎng)化的方法解決市場(chǎng)的問(wèn)題，而不是盲人摸象。”這句話(huà)也是他公開(kāi)演講的結(jié)束語(yǔ)。