北京普通住宅市場(chǎng)動(dòng)蕩 高端住宅地位穩(wěn)定

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摘要：據(jù)北京市業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，自房產(chǎn)新政施行以來(lái)，北京市以剛需項(xiàng)目為首的普通住宅市場(chǎng)一直都處于動(dòng)蕩狀態(tài)，新政的實(shí)施以及買(mǎi)家的持續(xù)觀望也只是市場(chǎng)充滿不確定性。        據(jù)北京市業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，自房產(chǎn)新政施行以來(lái)，北京市以剛需項(xiàng)目為首的普通住宅市場(chǎng)一直都處于動(dòng)蕩狀態(tài)，新政的實(shí)施以及買(mǎi)家的持續(xù)觀望也只是市場(chǎng)充滿不確定性。但是，高端住宅項(xiàng)目由于多數(shù)占據(jù)了獨(dú)有資源，憑借其高標(biāo)準(zhǔn)建筑要求、高投資的硬件軟件配套，使得高性價(jià)比日益清晰體現(xiàn)，地位相當(dāng)穩(wěn)定。

       據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京市的住宅市場(chǎng)成交分化可謂是2010年國(guó)十條后的市場(chǎng)重演，而占據(jù)核心位置豪宅項(xiàng)目的抗波動(dòng)屬性再度被論證。


　　【豪宅銷售未現(xiàn)明顯波動(dòng)】

　　據(jù)悉，隨著京版國(guó)五條細(xì)則落地，樓市金融杠桿再度發(fā)威。今年四月份，央行與公積金管理中心雙雙上調(diào)了二套房的首付比例，由原來(lái)的60%上調(diào)至70%，為樓市帶來(lái)巨大沖擊。根據(jù)偉嘉安捷提供的數(shù)據(jù)顯示，二套房首付政策執(zhí)行后一周，房貸市場(chǎng)交易量下降20%左右。與此同時(shí)，成交量也表現(xiàn)出明顯的變化，根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房貸新政發(fā)布的一周內(nèi)，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套，日均網(wǎng)簽僅為406套，比3月份下跌37％，二手住宅日均網(wǎng)簽量更是較3月份大跌83.2％。

　　與此形成鮮明對(duì)比的是，二環(huán)內(nèi)豪宅市場(chǎng)銷售的穩(wěn)定表現(xiàn)，根據(jù)區(qū)域在售豪宅項(xiàng)目長(zhǎng)安太和銷售人士透露，房貸變化對(duì)項(xiàng)目銷售并無(wú)明顯聯(lián)系，與新政之前相比，近期項(xiàng)目到訪客戶無(wú)明顯變化。據(jù)了解，長(zhǎng)安太和入市以來(lái)，雖然歷經(jīng)市場(chǎng)多次調(diào)控，但始終保持穩(wěn)定成交態(tài)勢(shì)，目前項(xiàng)目已完成逾70%的銷售。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析表示，高端樓盤(pán)有非常明確的受眾群體，它就是為有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房客群而設(shè)計(jì)建造的，購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)樓盤(pán)價(jià)格的變化敏感度較弱。因而，這類產(chǎn)品的價(jià)格和成交一般不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而出現(xiàn)大的浮動(dòng)。

　　這一點(diǎn)在長(zhǎng)安太和身上得到印證，據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，長(zhǎng)安太和客戶多為尋求資產(chǎn)配置、圈層平臺(tái)的峰層人士，其本身實(shí)力雄厚、資金充實(shí)，大部分采用全款購(gòu)置房產(chǎn)，首付幾成對(duì)他們影響幾乎為零，另外，豪宅客群的置業(yè)目的也基本不屬于改善型置業(yè)范疇，因此對(duì)房貸變化并不敏感。

　　據(jù)了解，長(zhǎng)安太和位于長(zhǎng)安街畔，天安門(mén)東1800米，左右紫禁城與CBD中軸之上，為金寶街、第一使館區(qū)、王府井、紫禁城等北京最具價(jià)值象征意義的建筑體所環(huán)擁，是北京底蘊(yùn)最深厚的國(guó)際化高端居住區(qū)，這種頂級(jí)的生活氛圍在整個(gè)京城亦無(wú)出其右者，也造就了該項(xiàng)目無(wú)可替代的價(jià)值，并成為高端人士爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

　　“事實(shí)上，這正是豪宅之所以成為抗跌保值最佳產(chǎn)品的最大原因之一。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，類似的行情曾在之前的調(diào)控中多次上演。據(jù)了解，2010年“國(guó)十條”提出“二套房50%首付、1.1倍利率”之后的一個(gè)月內(nèi)，北京4萬(wàn)以上公寓成交未見(jiàn)明顯波動(dòng)，均價(jià)甚至逆市反漲4.75%。


　　【后市供應(yīng)收縮，稀缺價(jià)值或持續(xù)放大】

　　“不僅成交不會(huì)有大波動(dòng)，而且后市供應(yīng)可能還會(huì)面臨大幅縮水。”業(yè)內(nèi)人士表示，限價(jià)令的實(shí)行，將對(duì)豪宅供應(yīng)“截流”，在需求不變的情況下，高端項(xiàng)目的稀缺價(jià)值還將繼續(xù)發(fā)酵。

　　據(jù)了解，北京市住建委主任楊斌曾有表示，將對(duì)新建商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“新盤(pán)取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格”，否則將“不發(fā)預(yù)售許可證”。這一聲明被認(rèn)為是對(duì)北京國(guó)五條細(xì)則中“加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商管理，提高商品房預(yù)售門(mén)檻”一項(xiàng)的落地，這也是北京首次實(shí)行限價(jià)令。而這一政策的實(shí)施將對(duì)高端市場(chǎng)供應(yīng)構(gòu)成致命影響，不僅新盤(pán)入市門(mén)檻大大提高，已入市項(xiàng)目后期也面臨同樣難題，相反，在售豪宅項(xiàng)目則有望獲得巨大的市場(chǎng)空間，尤其是可售房源本已十分稀少的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，需求市場(chǎng)對(duì)其爭(zhēng)奪將愈發(fā)激烈。

　　從目前二環(huán)內(nèi)高端樓盤(pán)供應(yīng)來(lái)看，二環(huán)內(nèi)可供選擇的現(xiàn)房項(xiàng)目?jī)H為個(gè)位數(shù)，除2012年現(xiàn)房入市的長(zhǎng)安太和之外，其余項(xiàng)目均剩個(gè)位數(shù)尾盤(pán)，而長(zhǎng)安太和也因此以一枝獨(dú)秀的姿態(tài)成為區(qū)域內(nèi)絕對(duì)亮點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士還表示：“從今后樓市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，高端樓盤(pán)供應(yīng)還將受到進(jìn)一步擠壓，但不能否認(rèn)這一市場(chǎng)仍是樓市最堅(jiān)挺的板塊所在。

       事實(shí)上，高端樓盤(pán)尤其是二環(huán)內(nèi)豪宅一直以來(lái)都是調(diào)控下最穩(wěn)定的市場(chǎng)，以長(zhǎng)安太和這樣的產(chǎn)品和地段，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，也有足夠的實(shí)力“站穩(wěn)腳跟”。