城市發(fā)展與土地資源利用

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經(jīng)濟發(fā)展是人類永恒的主題，而土地資源又是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎(chǔ)，發(fā)展與土地利用之間相互制約，又相互依存，這個問題在我國長期以來沒有得到解決。改革開放以來，各種資源按照市場經(jīng)濟規(guī)律重新組合，短缺的土地資源如何得到合理高效利用，如何與城市持續(xù)發(fā)展相協(xié)調(diào)，便成為當前經(jīng)濟生活中的主題。然而，隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城市規(guī)模的不斷擴大，土地資源利用問題也日益突出，很值得人們思考。

　　1.城市發(fā)展規(guī)模與土地利用

　　城市對土地的需求，本質(zhì)上是為實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的需求。城市規(guī)劃就是為了實現(xiàn)這一需求，作為政府行為，加強對土地的利用和管理。隨著我國城市化水平的不斷提高，城市人口增長需要相應(yīng)的土地供應(yīng)，從而占用部分耕地，這是符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的。同時，按照城市用地增長彈性系數(shù)（城市用地增長率/城市人口增長率），適當留有發(fā)展預(yù)留地也是符合城市發(fā)展規(guī)律的。但是，在符合客觀規(guī)律的前提下，盲目擴大占地規(guī)模，把城市的合理發(fā)展不適當?shù)刈兂蓙y占耕地，應(yīng)予以糾正。具體表現(xiàn)有：

　　1.1城市占地規(guī)模過大。

　　城市規(guī)模的擴大是城市發(fā)展的重要標志，由于在規(guī)劃理論和實踐上都未能給出城市規(guī)模極限，片面強調(diào)城市的集聚效益，結(jié)果誤導城市發(fā)展靠規(guī)模擴大來實現(xiàn)。如，廣東省某地區(qū)1993年已有和新征城鄉(xiāng)建設(shè)用地為6000km²，加上開發(fā)區(qū)用地共7000km²，相當于1990年（1724km²）的4倍。這說明一些城市（尤其城鎮(zhèn)）不合理的擴大規(guī)模。

　　1.2人均占地面積偏大。

　　我國31個特大城市人均占地面積1986年為73.66m²，1996年為97.49m²，其中包頭、蘭州和唐山三市人均面積分別高達174.27、152.96和144.99m².盡管有專家認為，與國外一些人口規(guī)模相同城市比較，我國人均城市建設(shè)用地現(xiàn)狀水平很低（101m²），但也建議，在2010年城市總規(guī)修編中，仍應(yīng)按照國家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準（1990）》為指導，維持人均100m²用地標準，是符合國情和適應(yīng)城市持續(xù)發(fā)展與土地合理利用的（建 設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）。

　　1.3城市用地增長速度大大超過人口增長。

　　1985-1992年，全國城市建成區(qū)面積增加了64%，年均遞增6.39%；同期非農(nóng)人口增加了41%，年均遞增4.39%，用地增長彈性系數(shù)為1.46，據(jù)有關(guān)方面研究，用地增長彈性系數(shù)在1.12時比較合理）。而上述31個特大城市1991-1996年彈性系數(shù)平均值高達5.30，其中哈爾濱和蘭州分別為19.39和11.56.

　　2.城市發(fā)展與土地利用效率

　　綜觀人類利用土地的歷史進程，城市發(fā)展從鄉(xiāng)村變化為城市，實質(zhì)就是土地利用效率從外延式向內(nèi)涵式進化的社會過程。城市土地利用效率可分為兩個層次：反映整體配置水平的結(jié)構(gòu)效率和體現(xiàn)個體使用水平的邊際效率。從近幾年城市的快速發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)來看，兩個層次上普遍存在著利用效率不高的現(xiàn)象。

　　2.1城市土地低效利用。

　　城市空閑土地利用潛力巨大。如上海市市區(qū)人均占地42.9m²，僅工業(yè)和倉儲用地還有20km²可再開發(fā)利用。據(jù)對12個城市（含上海）調(diào)查，建成區(qū)內(nèi)空閑地平均占建成區(qū)面積的17%以上，全國668個城市（1998年底）建成區(qū)21347.2km²，空閑土地按10-15%計，用地潛力有2135-3202km²，設(shè)人均用地100m²，可安排人口2135-3202萬。舊城改造潛力也很大。如株洲市舊城需改造面積有7km²，占建成區(qū)的12.3%；淄博市為11.24km²，占建成區(qū)的10.7%；錦州市經(jīng)過十幾年的舊城改造，仍有近10km²需改造，約占建成區(qū)的20%.又如青島30家企業(yè)空閑土地達114.2hm²，占企業(yè)用地總量的50%還多。（建設(shè) 工程教育 網(wǎng)提 供）

　　2.2城市土地閑置浪費。

　　廣義的城市土地閑置指：①取得土地使用權(quán)后，未及時對土地加以利用，或土地利用率未達到規(guī)定要求，致使土地處于未被利用或利用不充分狀態(tài)；②各種非法批地所造成的閑置狀態(tài)，如越權(quán)批地造成的；未經(jīng)批準，已圈占了土地，但未征或未用或利用不充分所造成的等。大規(guī)模的集中占用土地和違法濫用土地，不僅遠遠超出了經(jīng)濟建設(shè)的正常需求和實際可能的開發(fā)能力，而且是外延發(fā)展、粗放經(jīng)營，以犧牲大量土地資源為代價的。

　　2.3城市住宅問題帶來的困惑。

　　經(jīng)過20年的迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6m²躍進到8.8m².有關(guān)資料表明，1998-2000年平均每年住宅潛在需求近6.2m²，而我國現(xiàn)在每年的竣工量遠遠不能滿足潛在需求！但在城鎮(zhèn)大量缺房的同時，商品房則嚴重滯銷，1997年空置房面積達7083萬m².如此無效供給過剩與有效供給不足的共存，造成的原因盡管很多，但住宅空置等人為因素加劇住宅開發(fā)用地的浪費。