淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系的實(shí)施

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理體系所涉及的內(nèi)容廣泛復(fù)雜，主要思路在于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中應(yīng)重視“目標(biāo)管理”和“過(guò)程管理”，即重視“客戶需求”和“虛擬管理”，并以此為基礎(chǔ)，通過(guò)信息型的信息管理體系和學(xué)習(xí)型組織，建立一套適合現(xiàn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理體系。
　　項(xiàng)目管理策劃體系是站在企業(yè)整體戰(zhàn)略的角度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈內(nèi)建立一套項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)體系，與企業(yè)的目標(biāo)、業(yè)務(wù)流程集成在一起，形成以項(xiàng)目管理為核心的運(yùn)營(yíng)管理體系。
　　項(xiàng)目管理策劃體系框架
　　在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目管理是企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃和實(shí)施中的重要組成元件，這也使企業(yè)項(xiàng)目管理策略成為企業(yè)整體戰(zhàn)略實(shí)施中不可缺少的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理策劃取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力、資源和手段。通過(guò)戰(zhàn)略市場(chǎng)分析、需求識(shí)別可確定項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，然后再根據(jù)這個(gè)優(yōu)勢(shì)去整合各種隱性優(yōu)勢(shì)和顯性資源，建立既符合趨勢(shì)發(fā)展又能發(fā)揮企業(yè)核心優(yōu)勢(shì)的策略，通過(guò)適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)項(xiàng)目管理組織，掌握市場(chǎng)潮流的主動(dòng)權(quán)，保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
　　項(xiàng)目管理策劃體系應(yīng)包括四個(gè)階段、七個(gè)方面、一個(gè)平面、一個(gè)組織。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的工作路徑及管理方法進(jìn)行粗淺的研究，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作程序，即項(xiàng)目過(guò)程管理的四個(gè)階段：前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、收尾移交階段，是價(jià)值鏈虛擬管理的資源整合過(guò)程。七個(gè)方面內(nèi)容即目標(biāo)體系的質(zhì)量、進(jìn)度、投資三控制、管理體系的合同、信息、安全三管理和一協(xié)調(diào)，是客戶驅(qū)動(dòng)下的目標(biāo)管理體系。一個(gè)平面即重新設(shè)計(jì)的溝通界面和其上流動(dòng)的集成信息，是動(dòng)態(tài)信息技術(shù)下的新型項(xiàng)目信息管理體系。一個(gè)組織即學(xué)習(xí)型組織，是提升項(xiàng)目管理水平的根本保障。
　　企業(yè)項(xiàng)目管理策劃的目標(biāo)是管理好企業(yè)所有的項(xiàng)目。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理方法和業(yè)務(wù)流程相互配合，在實(shí)踐中進(jìn)行優(yōu)化，將全面增加企業(yè)項(xiàng)目成功的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使企業(yè)的相關(guān)部門以項(xiàng)目為導(dǎo)向，步調(diào)一致。
　　房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理是一組項(xiàng)目的組合，從企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，需要平衡企業(yè)中多個(gè)項(xiàng)目間的資源和利益，識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目管理的戰(zhàn)略一致性問(wèn)題。企業(yè)項(xiàng)目管理策略的制訂與實(shí)施，就是要在企業(yè)多項(xiàng)目管理時(shí)考察各項(xiàng)目的戰(zhàn)略一致性，充分發(fā)揮企業(yè)資源效用，組織對(duì)具體項(xiàng)目的綜合管理，全面完成項(xiàng)目目標(biāo)并為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。
　　項(xiàng)目管理策劃體系的意義
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系使管理目標(biāo)高度統(tǒng)一，使業(yè)主、項(xiàng)目管理者和設(shè)計(jì)咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位等利益相關(guān)者對(duì)工程建設(shè)成本(C)、進(jìn)度(T)、質(zhì)量(Q)、安全、現(xiàn)場(chǎng)文明施工等各方面的目標(biāo)都得到了協(xié)調(diào)，有效改善了傳統(tǒng)模式下開(kāi)發(fā)商和總包各自為政、權(quán)責(zé)劃分不清、相互推諉扯皮的局面，能保證客戶的意圖得以及時(shí)、有效、準(zhǔn)確的貫徹和執(zhí)行。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系將業(yè)主、項(xiàng)目管理者和設(shè)計(jì)咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位等項(xiàng)目的參與者整合到一起，這樣不僅在人力資源結(jié)構(gòu)上可以相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，使專業(yè)技術(shù)的配套更加齊全，同時(shí)可以有效節(jié)省資源，降低管理成本，實(shí)現(xiàn)“1+1<2”的協(xié)同效應(yīng)。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系模式減少了管理層次，消除了業(yè)主、項(xiàng)目管理者和設(shè)計(jì)咨詢單位、供應(yīng)商、總包單位之間的溝通障礙和信息壁壘，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平的信息交流，及時(shí)得到所需信息，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程項(xiàng)目管理策劃體系將學(xué)習(xí)型組織的概念引入由相關(guān)者組成的團(tuán)隊(duì)，在相互交流、學(xué)習(xí)的過(guò)程中不斷提升自身的創(chuàng)新能力，并形成統(tǒng)一的虛擬團(tuán)隊(duì)的組織文化，更容易產(chǎn)生價(jià)值鏈上的增值創(chuàng)新，充分滿足客戶的需求。
　　項(xiàng)目管理實(shí)施思路
　　項(xiàng)目管理過(guò)程，是項(xiàng)目管理企業(yè)從宏觀、戰(zhàn)略角度的管理到項(xiàng)目微觀管理的實(shí)施過(guò)程，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、定位特點(diǎn)，建立項(xiàng)目全過(guò)程管理體系，實(shí)現(xiàn)投資、進(jìn)度、資源、成本、質(zhì)量等方面的綜合管理。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是各種價(jià)值目標(biāo)的搏弈過(guò)程，當(dāng)各個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)達(dá)到平衡時(shí)，價(jià)值增值就達(dá)到最大化。從這一本質(zhì)上講，項(xiàng)目管理工作的實(shí)施思路更主要的是體現(xiàn)價(jià)值鏈上客戶關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)性平衡、資源整合及縱向一體化構(gòu)建、動(dòng)態(tài)信息技術(shù)運(yùn)用和學(xué)習(xí)型組織建設(shè)等先進(jìn)的管理創(chuàng)新思想。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)施以創(chuàng)新管理思想和體系為指導(dǎo)，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，運(yùn)用有效的項(xiàng)目管理手段與方法，建立新型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作模式及管理體系，使之高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目管理主要實(shí)施思路有：
　　1.以客戶需求為驅(qū)動(dòng)，建立項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)及控制方法。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程管理時(shí)，應(yīng)始終圍繞需求識(shí)別所確立的項(xiàng)目目標(biāo)而進(jìn)行運(yùn)作，建立項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)及控制方法，做到“有的放矢”。
　　2.構(gòu)建虛擬管理，進(jìn)行項(xiàng)目過(guò)程控制。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期、設(shè)計(jì)、施工以及交付使用全過(guò)程納入項(xiàng)目管理計(jì)劃中，重視“過(guò)程管理”和“精細(xì)化管理”理念，將精品意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理全過(guò)程，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，進(jìn)行項(xiàng)目過(guò)程控制。虛擬管理可以使項(xiàng)目過(guò)程在時(shí)間、空間和組織結(jié)構(gòu)三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)虛擬化，整合最優(yōu)秀的資源。
　　3.運(yùn)用動(dòng)態(tài)信息技術(shù)，通過(guò)界面重新設(shè)計(jì)，建立新型項(xiàng)目信息管理溝通體系。運(yùn)用信息技術(shù)，加強(qiáng)項(xiàng)目信息管理，深化信息整合，進(jìn)行項(xiàng)目界面的重新設(shè)計(jì)，在管理路徑上進(jìn)行創(chuàng)新，解決溝通協(xié)調(diào)難題，使項(xiàng)目參與者能迅速有效地接觸到各方面相關(guān)信息，建立起新型項(xiàng)目信息管理體系。
　　4.建立學(xué)習(xí)型組織，促進(jìn)價(jià)值鏈中各成員形成共同的企業(yè)文化和價(jià)值觀。由于現(xiàn)代項(xiàng)目組織的特點(diǎn)是由多個(gè)組織參與，因此進(jìn)行客戶驅(qū)動(dòng)和虛擬經(jīng)營(yíng)中充滿了問(wèn)題和矛盾，項(xiàng)目的運(yùn)作、管理十分困難的。通過(guò)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的不斷學(xué)習(xí)，培養(yǎng)出全新的、前瞻的思維方式，形成有創(chuàng)新精神的企業(yè)核心價(jià)值觀念，真正提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新管理能力。
　　5.從房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行項(xiàng)目管理策劃。作為集團(tuán)項(xiàng)目管理公司依托集團(tuán)專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)具有強(qiáng)大的項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，應(yīng)用合理的管理模式，通過(guò)高效、團(tuán)結(jié)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的具體運(yùn)作和組織管理，有組織、有目標(biāo)地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)施矩陣式項(xiàng)目管理。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)耗資巨大，費(fèi)時(shí)費(fèi)力的系統(tǒng)工程，需要調(diào)動(dòng)各方面的人力、物力和財(cái)力，項(xiàng)目的成功實(shí)施需要諸多因素的合力支持，其中最關(guān)鍵的因素在于項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)能力。幫助業(yè)主進(jìn)行資源整合，得到價(jià)值鏈上最優(yōu)秀成員的協(xié)助，出色完成目標(biāo)任務(wù)，并得到最大化的價(jià)值增值是項(xiàng)目管理者的責(zé)任?？荚嚧缶庉嬚?