房地產行業(yè)白銀時代 形勢或將持續(xù)到2015年

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房地產行業(yè)白銀時代

    以北京為例，目前二手房比去年同期僅上漲了0.4%。

    在全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生看來，房地產行業(yè)進入了2008年以來的最低點，“從投資、庫存等多項數據判斷，當前的房地產形勢依然嚴峻，且該形勢或將持續(xù)到2015年，更為悲觀的估計是持續(xù)到2016年”。

    2008年以來最低點

    根據國家統(tǒng)計局的數據，8月，70個大中城市新建商品住宅價格下調的城市數量為68個，僅溫州持平，廈門微漲。

    而從平均房價指數變化來看，8月新建住宅平均跌幅達到1.15%，二手房住宅平均跌幅達到了0.8%，已經連續(xù)4個月下調。

    “下調房價的城市數量68個，創(chuàng)造了歷史記錄；與此同時，跌幅也是歷史上第一次如此之快，遠遠超過此前的預期?！睆埓髠フf。

    聶梅生表示參加過不少房企公司有關2014年市場的預判，以及公司2014年銷售業(yè)績的制定，目前來看，市場形勢比很多公司的預期要差得多。

    在此背景下，房企也進入全面入冬、取暖模式，購地更為謹慎，截至9月15日，20大標桿房企合計年內拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，同比減少幅度高達49%。

    值得一提的是，北上廣深四大一線城市已經連續(xù)2個月全線下跌。

    8月，一線城市新建商品房環(huán)比降幅均超過1%，其中，北京環(huán)比下降1.2%，上海環(huán)比下降1.3%，廣州環(huán)比下降1.3%，而深圳環(huán)比下降1.1%。

    另外，二手房方面，北京環(huán)比下降0.9%，上海環(huán)比下降0.7%，廣州是環(huán)比下降1.4%，深圳是下降0.5%。

    “房價已經連續(xù)兩個季度在負區(qū)，1-8月份比1-7月份還要負得更多，本來是可以慢慢筑底，現在又下去了一點，同比來看，有一個跳崖式跌落?！甭櫭飞硎荆硗?，從房地產投資、景氣數據等諸多數據來看，這也是2008年以來樓市的最低點。

    地方面臨壓力

    “房地產市場的本輪深度調整基本可以宣告黃金十年的結束，轉而進入白銀時代?！北本┐笤雷稍冇邢挢熑喂究偨浝斫鹩老榻榻B。

    張大偉判斷，需求購買力的透支、過度的房地產投資、較高的待售面積，以及較為謹慎的貨幣政策都預示著白銀時代的樓市，短期內不具備大幅反彈的空間。

    根據國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數據，8月，統(tǒng)計局公布的商品房待售面積56160萬平方米，這一數據自2012年4月以來，已經連續(xù)29個月保持上漲。

    與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

    “待售面積非常高，當前市場和政策總的估計都判斷，目前去庫存化是需要時間的?！甭櫭飞舱J為，本輪樓市調整最快將2015年結束。

    張大偉也認為，本輪市場的調整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在4季度出現觸底跡象。但價格從目前看，有可能到2015年一季度才出現明顯的企穩(wěn)。

    在此背景下，地方政府也開始啟動第二輪救市階段。

    根據21世紀經濟報道記者的統(tǒng)計，近期，四川、福建、湖北等地發(fā)文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市。

    更值得一提的是，諸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有關信貸方面的松綁內容，比如湖北救市文件要求下調首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。

    “這很有意思，地方政府并無銀行的管理權限，但依然發(fā)布要求銀行降低貸款利率的文件?！睆埓髠フf，這也能理解，一方面給市場信心、增加市場購房者救市預期；另一方面將穩(wěn)增長的壓力轉移到銀行，給銀行施加壓力。

    從目前各地房地產降溫的情況來看，張大偉判斷，后期可能還會有10個以上省份發(fā)布目的為救市的省級房地產健康發(fā)展意見。