“面粉”比價(jià)“面包”孫河兩地塊遭流拍 減速豪

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"面粉"比價(jià)"面包"孫河兩地塊遭流拍

其中，房山區(qū)閻村鎮(zhèn)的三宗商業(yè)用地先后引來萬科同昌聯(lián)合體、K2、世茂、天恒、旭輝十多家房企的激烈爭奪，但最終均由天洋基業(yè)收入囊中。經(jīng)計(jì)算，三宗地塊總價(jià)26.15億元，溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。值得一提的是，房山區(qū)新城良鄉(xiāng)組團(tuán)14-03-13地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)210%。

與三宗商業(yè)用地火爆成交形成鮮明對比的是，孫河板塊兩宗宅地則遭遇了流拍的尷尬局面。

3.5萬/㎡起始樓面價(jià)創(chuàng)新高“面粉”比價(jià)“面包”

隨著孫河板塊區(qū)域價(jià)值的不斷升溫，兩宗地塊掛出后就一直成為關(guān)注的熱點(diǎn)。按照招標(biāo)文件計(jì)算，兩宗地塊競拍起始價(jià)合計(jì)77.45億元。其中，孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目K地塊樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

截至掛牌競價(jià)截止時(shí)間今天下午三點(diǎn)，備受關(guān)注的孫河兩宅地并未收到房企報(bào)價(jià)。此前，有消息稱天恒地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)兩家房企可能參與孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目BCDE地塊的角逐。但在土地競拍現(xiàn)場，北京天恒樂活城置業(yè)有限公司總經(jīng)理周興明確表示放棄競買。

鳳凰房產(chǎn)了解到，孫河組團(tuán)BCDE地塊位處孫河組團(tuán)最為核心的臨湖地段，是孫河組團(tuán)目前推出的體量最大1.1容積率地塊。

招標(biāo)文件顯示，該地塊土地面積33.94萬平方米，建筑面積17.61平萬米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學(xué)合校用地、R22社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施用地，起始總價(jià)為46億元，起始樓面價(jià)也在2.6萬元/㎡左右。

此外，孫河鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目K地塊土地面積18.93萬平方米，建筑面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價(jià)為31.45億元。經(jīng)測算，該地塊起始樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元/㎡，突破了北京宅地起始樓面價(jià)最高紀(jì)錄。

對此，東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認(rèn)為，今日流標(biāo)的孫河兩宗地快1.3的容積率要高于之前成交的地塊，同時(shí)地塊內(nèi)部比較復(fù)雜，配建有學(xué)校等公共設(shè)施，因此地塊的質(zhì)量要弱于此前成交的地塊。

“‘面粉’比價(jià)‘面包’是此次地塊流標(biāo)的最重要原因。”劉東表示，兩宗地塊起拍樓面價(jià)超過3.5萬元/㎡，刨除配建面積更是接近4萬元/㎡，與區(qū)域內(nèi)在售的龍湖雙瓏原著和泰禾北京院子的公寓類產(chǎn)品實(shí)際成交價(jià)格接近。

土地的價(jià)格充分反映了房價(jià)，兩宗地塊留給開發(fā)商的經(jīng)營空間已經(jīng)很少了。“3.5萬元/㎡的底價(jià)，項(xiàng)目入市的售價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到7萬元，刨除配建的部分，最終的售價(jià)可能會(huì)接近10萬元/㎡，而1.3的容積率售價(jià)10萬則是市場很難接受的。”

此外，他認(rèn)為近日北京市市長王安順表示北京將不會(huì)放松限購的表態(tài)影響了開發(fā)商的心理預(yù)期，此前曾有消息稱北京或?qū)⒎砰_對高端住宅市場的限購。

根據(jù)招標(biāo)文件，本次掛牌出讓宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到合理上限則轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場競報(bào)異地建設(shè)保障房面積的方式確定競得人。對此，劉東認(rèn)為這是土地出讓規(guī)則回歸理性的方法，但是“真正能打動(dòng)開發(fā)商的唯有價(jià)格”。

對于這兩宗流拍地塊的后續(xù)命運(yùn)，劉東表示：“從歷史上看，流拍的地塊再次入市，往往價(jià)格會(huì)更高。

”時(shí)隔三年再現(xiàn)流拍宅地 或影響豪宅換簽率

對于房價(jià)一路高歌猛進(jìn)的北京來說，上一次出現(xiàn)流拍的宅地還是在三年前。2011年4月20日，北京3住宅用地招標(biāo)入市。其中，順義2地塊流標(biāo)，密云地塊報(bào)價(jià)剛剛超過底價(jià)。

今年上半年，伴隨著樓市成交持續(xù)低迷，土地市場長達(dá)兩個(gè)多月無一宗成交。7月14日，北京土地市場迎來斷供兩月以來的首次土地出讓，兩宗地快最終以總價(jià)23.3億元成功出讓。但與昔日居住類地塊動(dòng)輒吸引十幾家房企，經(jīng)過幾十輪競價(jià)以高溢價(jià)率成交的情況不同，兩宗地塊最終成交價(jià)均未達(dá)到合理土地上限價(jià)格。

當(dāng)時(shí)曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，在上半年土地成交整體乏力的情況下， 2014年第三季度土地市場溢價(jià)率逐漸回落可能致使更多的底價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。僅僅半個(gè)月之后，備受關(guān)注的朝陽孫河土地儲(chǔ)備項(xiàng)目BCDE地塊、K地塊紛紛遭遇流拍。

“事先有想到，但是沒有想到最后真的流標(biāo)。”孫河版塊內(nèi)某開發(fā)商對鳳凰房產(chǎn)表示，孫河兩宗地塊起拍樓面價(jià)已經(jīng)超過3.5萬元/平米，單價(jià)較高，同時(shí)兩宗地總價(jià)超過77億元，屬于單價(jià)高總價(jià)也高的地塊，極有可能產(chǎn)生單價(jià)和總價(jià)的雙料地王，因此企業(yè)在拿地過程中比較慎重。

他認(rèn)為當(dāng)前市場還處于調(diào)整期，企業(yè)當(dāng)前的首要任務(wù)是去庫存，而不是積極的補(bǔ)倉，因此雖然對孫河地塊有意向的中糧和天恒兩家開發(fā)商出現(xiàn)在現(xiàn)場，但均未出手拿地。

時(shí)隔三年再次出現(xiàn)流拍，劉東認(rèn)為對孫河版塊內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的泰禾和龍湖的項(xiàng)目影響不會(huì)太大，主要是會(huì)降低豪宅項(xiàng)目的換簽率，一部分已經(jīng)交過定金的購房者可能會(huì)推遲簽約。對全市豪宅銷售的影響也基本僅限于此，不會(huì)影響整體高端市場的走勢。

孫河地價(jià)飆至5萬元/㎡ 產(chǎn)品或步入10萬時(shí)代

對于了解北京樓市的人來說，孫河板塊的區(qū)域價(jià)值自不必多說。地處中央別墅區(qū)中心位置，北靠商業(yè)及教育資源豐富的后沙峪板塊，東鄰定位低密度的生態(tài)綠色休閑區(qū)的溫榆河，南接配套成熟的來廣營。區(qū)域內(nèi)除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場、日祥廣場等國際化購物中心外，還被國際學(xué)校、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、商業(yè)會(huì)所、馬術(shù)俱樂部與高爾夫球場所環(huán)繞。

作為北京唯一的由政府整體規(guī)劃的成規(guī)模的低密度組團(tuán)，孫河組團(tuán)自2012年推出首宗地塊以來，迅速成為了各大開發(fā)企業(yè)以及高端市場關(guān)注的焦點(diǎn)。短短兩年時(shí)間，已經(jīng)先后吸引龍湖、泰禾、首開、中糧四家實(shí)力房企進(jìn)駐。

2012年9月，在萬科、龍湖、華遠(yuǎn)等5家房企同時(shí)入場關(guān)注的情況下，龍湖以總價(jià)14.7億元的價(jià)格拿下孫河鄉(xiāng)A地塊。經(jīng)測算，樓面價(jià)突破2萬元/㎡，業(yè)內(nèi)人士分析稱，該地塊成本價(jià)將超過3萬元/㎡，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市價(jià)格可能不低于5萬元/㎡。

2013年1月24日，泰禾集團(tuán)力挫保利、融創(chuàng)、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業(yè)，以18.5億元總價(jià)將孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中，折合樓面價(jià)2.94萬元/㎡。

時(shí)隔一個(gè)月，首開集團(tuán)于2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉(xiāng)西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊，兩宗地塊總價(jià)合計(jì)27.2億元，每平方米樓面價(jià)約為2.62萬元。

半年之后，孫河板塊的地價(jià)直奔5萬元/㎡。7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元，同時(shí)配建3.3萬平方米公租房的代價(jià)將北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬元/㎡，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后售價(jià)將在10萬元/㎡左右。

隨著“面粉”水漲船高，“面包”也一再熱銷。隨著“限高令”悄然解禁，泰禾•北京院子拿到了住建委在馬年發(fā)放的首批預(yù)售證。據(jù)鳳凰房產(chǎn)發(fā)布的《一線城市高端物業(yè)投資報(bào)告》顯示，該項(xiàng)目先后奪下6月份北京別墅成交套數(shù)銷冠、別墅成交金額榜眼，而此前的四個(gè)月時(shí)間里，北京院子也始終穩(wěn)居金額榜前三。此外，雙瓏原著也在上半年創(chuàng)下了可觀的銷售業(yè)績。

更加值得關(guān)注的，則是孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊的命運(yùn)。如今，中糧集團(tuán)拿地已滿一年，至今仍無項(xiàng)目入市。在當(dāng)前處于深度博弈的市場中，高價(jià)‘面粉’將會(huì)做成何等美味的‘面包’不得而知。