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住建部:中國樓市不會(huì)崩盤 但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
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摘要:“既不同于美國,也不同于日本,中國房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期,但不會(huì)崩盤?!弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾?1日公開發(fā)聲。
中國樓市不會(huì)崩盤但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
中國樓市不會(huì)崩盤但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
作為中國房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家,秦虹給出了對(duì)于中國樓市的結(jié)論,但值得注意的是,她還進(jìn)一步闡述了支持這一結(jié)論的一系列論據(jù)和三組數(shù)據(jù)。
“中國與美國不同,中國不太可能出現(xiàn)美國這種大面積的泡沫破裂。”秦虹11日在首屆樓宇經(jīng)濟(jì)論壇上如是說。
三組數(shù)據(jù)
她給出了第一組數(shù)據(jù):中國的房貸政策是非常嚴(yán)格的,中國有全世界最高的住房首付,首套房的首付一般是30%,二套房的首付一般是60%,像北京等一些城市二套房首付達(dá)到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年。“這是因?yàn)橹袊瞬辉敢馇穫?rdquo;
“2008年我正在美國做訪問學(xué)者,住了半年多時(shí)間,我租住在美國一位老太太的家里,眼睜睜看到,她的兩個(gè)鄰居因?yàn)閮斶€不了銀行貸款,房子被銀行收回出售。”秦虹說,長(zhǎng)期以來,美國住房自住率為60%左右,其中2006年時(shí)為63-65%。而在低利率的刺激之下,很多人都買了房子,到了2008年時(shí)美國的住房自住率達(dá)到了69%。
“那時(shí)候美國有句話叫做‘買房基本不貴’,因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超買房子時(shí)的價(jià)格,第二句話是‘貸款基本沒費(fèi)’,因?yàn)楫?dāng)時(shí)美國的貸款利率非常低,且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹說,寬松的貨幣政策導(dǎo)致2000至2006年美國房?jī)r(jià)一路上漲,而隨之而來的2007年,以糧食和石油為代表的物價(jià)上漲,美國出現(xiàn)了通貨膨脹,之后美國兩年內(nèi)連續(xù)升息,利率從1%一直升到5.5%,由此,房貸的利息成倍提高,導(dǎo)致美國很多家庭無力負(fù)擔(dān)而斷供。
在首付比例的差別外,秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)——“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù)。記者注意到,其中美國超過50%,英國接近50%,法國超過40%,日本超過20%接近30%,而中國低于20%。
“由此判斷,目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)整,不會(huì)出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象,也不會(huì)出現(xiàn)大面積的拋售。”
那么,中國會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本房地產(chǎn)的情況呢?秦虹同樣給出了否定的答案,支撐這個(gè)答案的,是第三組數(shù)據(jù)。
“日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過兩次大跌,一次是1975年,一次是1989年。數(shù)據(jù)顯示,1968年的時(shí)候,日本的家庭戶數(shù)與住房套數(shù)之比是1:1,而房地產(chǎn)大跌的1989年,此比值為比1:1.3,也說是有住房套數(shù)多于家庭戶數(shù)30%。”秦虹進(jìn)一步指出,日本在上世紀(jì)70年代初時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到76%,到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí),日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。
“我認(rèn)為中國不同于日本,目前中國的城鎮(zhèn)化率是53%,按照全世界一般水平,中國的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn),即使到70%的水平,還有很大增長(zhǎng)空間。”秦虹指出,這意味著中國每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬人。
三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
那么,到底目前中國住房究竟缺不缺房呢?秦虹表示,“按照第六次人口普查數(shù)據(jù)推算,把成套和非成套住宅都算進(jìn)去,中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)和家庭戶數(shù)之比接近于1:1。也就是說,如果算總賬,目前中國住房基本上平衡,但是結(jié)構(gòu)不平衡,新增城鎮(zhèn)人口還需要住房。”
“當(dāng)然,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。”秦虹認(rèn)為,雖然目前中國房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日,不會(huì)出現(xiàn)崩盤,但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其一,中小房企的資金鏈壓力大,即由于中國銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的名單化管理,導(dǎo)致中小房企資金成本更高,被迫退出市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生,但這屬于正?,F(xiàn)象,不足為奇;其二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)首先波及土地市場(chǎng),這對(duì)地方融資平臺(tái)債務(wù)的償還直接造成影響;其三,商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營狀況影響大。
但是,秦虹認(rèn)為,上述三個(gè)方面不足以影響全局,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給速度快于銷售速度,造成的現(xiàn)階段性供給偏松,所以必然調(diào)整,但這種供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,如果開發(fā)商開發(fā)量下降,結(jié)構(gòu)就可能發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
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