美國買房房產(chǎn)租金納稅基本常識

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　　大家對美國房產(chǎn)稅已有所了解，知道每年要為自己的美國房產(chǎn)付一筆房產(chǎn)稅。但對于打算將房產(chǎn)出租獲利的投資者來說，還有一個問題需要了解，那就是獲取的美國租金是否該納稅，按照哪種標(biāo)準(zhǔn)納稅？下面將就此問題為大家詳細(xì)講解。

　　一、普通投資者的“身份”認(rèn)定及對應(yīng)稅務(wù)體系

　　按照美國現(xiàn)行的稅務(wù)體系，未獲得美國綠卡的中國人在稅務(wù)問題中的身份為 “非居民外籍人士”。非居民的應(yīng)納稅收入一般分為兩類：1、與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)無關(guān)的投資收益——通常按30%的固定稅率或較低的稅收協(xié)定稅率征收預(yù)提所得稅；2、與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)有關(guān)的收入，包括就業(yè)收入——減去扣除額后，按照適用于美國公民和居民的常規(guī)分級所得稅率征稅。

　　因此，美國非居民納稅個人可以將房地產(chǎn)出租凈收益（扣除出租房產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用等）適用于以上第二類 ——“與美國貿(mào)易或業(yè)務(wù)有關(guān)的收入”。海外投資者的這部分美國租金收入，可根據(jù)美國公民和居民的常規(guī)分級所得稅率納稅，而非30%的固定稅率。

　　二、租金收入如何征稅

　　美國租金收入稅率?，F(xiàn)行的“美國公民和居民的常規(guī)個稅稅率”，采用分級所得稅征收辦法，最低為10%，最高為39.6%。

　　如何征收。可分兩步，計算繳稅數(shù)額，按照個人所得分級稅率計算稅費(fèi)，為便于大家理解，現(xiàn)在以一套50萬美元房產(chǎn)為例，計算如何納稅。

　　假設(shè)一棟價值50萬美金的房產(chǎn)，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，基本維修，水電費(fèi)，及折舊共2萬美金，則此出租房產(chǎn)凈收入為1萬6千美金，符合10%及15%兩段等級稅率，以2011年單身稅率需繳納1975美元的聯(lián)邦個人所得稅。

　　三、美國租金納稅的兩大注意事項

　　每年申報，通常，非居民外籍人士在美國擁有出租房產(chǎn)收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給聯(lián)邦申報聯(lián)邦個人所得稅，一份給房產(chǎn)所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。

　　個人所得稅為零仍需申報當(dāng)房產(chǎn)無法順利出租或因其他原因而入不敷出時，即使個人所得稅為零，仍然需要申報。比如，大家一年的美國租金收入為1.2萬美元，但物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、水電費(fèi)等支出共2萬美元，則業(yè)主出租房產(chǎn)凈虧損8千美元。這時，業(yè)主千萬不要以為出租房產(chǎn)處于虧損狀態(tài)無需繳納個人所得稅就不需要申報。這種想法是不正確的。因?yàn)槿绻悴蛔錾陥?，美國國稅局會根?jù)此房產(chǎn)的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。如及時申報，則可避免這樣的事情發(fā)生。

　　總的來說，在美國投資房產(chǎn)出租、及轉(zhuǎn)售說涉及到的稅務(wù)問題以及稅務(wù)的減免，退稅等相當(dāng)繁復(fù)，一般的投資者需要經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃的計算，以達(dá)到最佳的投資結(jié)果，向?qū)I(yè)的美國房產(chǎn)公司或者機(jī)構(gòu)是相當(dāng)必要的。

　　責(zé)任編輯：（商視天下）

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