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美國買房如何還貸更省錢?
不管你是留美多年的華人,還是初來乍到的新移民,能在好山好水好自由的美國擁有自己的房產(chǎn)都絕對是人生計劃的一部分。對于美國大部分購房者來說,較長的貸款期會使得每月月供較低,還可以騰出更加多的流動現(xiàn)金作為其他投資的資本,貸款買房時往往會選擇30年的房屋貸款。然而,30年房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。那么,如何在貸款銀行允許的情況下,更早的付清房貸呢?
兩個方法更早的付清房貸與節(jié)省利息支出:
提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。從提早付本金來說,如果可以提早把貸款付清,可以節(jié)省利息開支,剩余的錢可以作其他用途,比如度假,投資等。最普遍的房貸付款方法是AmortizationSchedule(分?jǐn)傔€款),貸款者每個月需要付固定的月供,但每個月的利率與本金的比例會不斷地改變,剛開始,每個月的月費大部分是用來付利息,而隨著利息的比例減少,本金的比例則慢慢增加。如果需要,可以在網(wǎng)上免費計算Amortization loan payment,或者要求房貸專員提供相關(guān)表格作為參考。
如果想提前償還本金 最好在頭五年付
對購房者來說,分?jǐn)傔€款時提前償還本金,每月月費是不變,但可以有助于縮短供款期。由于大多數(shù)的貸款剛開始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。舉例來講,如果每年多付一個月的月費,這一個月的額外付款將會有助于更快付清房貸。以房貸50萬美元計算,30年的房貸利率為4.53%,每月月供為$2542,如果每年年頭多付一個月的月供,就可以把30年的供款期縮短為26年,因為縮短了4年供款期,就節(jié)省了$67,582的利息。
什么情況比較適合提前償還本金?
可以部分償還本金。舉例來講,如果購房者房貸22萬美金,利息為4%,房貸期限30年。有如下償還本金方式
1 每個季度多付一個月的費用,可以節(jié)省$65,000利息及提早11年把房貸付清。
2 把月費除以12,再把這個數(shù)加到每個月的月費上。這樣的還款方式可以為你節(jié)省$24,000及把供款期縮短4年。
3 增加每月付款額,比如說,你的月供為$2,000,現(xiàn)在突然你的工資有了大幅度提升,你可以把每月付款額從$2,000改為$2,500。
4 多付每個月的付款額,比如把尾數(shù)的零錢付整,長期來說也可以節(jié)省一定數(shù)目的利息。
另外,在大部分情況下,額外的付款會直接付到本金,但是,有某些情況銀行會把付款算到下個月的金額,比如說,一個客人在每個月的1號有自動付款,他在月底提前付款,銀行會以為他是在付下個月的月費,系統(tǒng)會自動跳過下個月的月費。
提早償還本金并不適合所有人
關(guān)于盡早償還房貸,有一些需要注意的地方,比如購房人的財務(wù)狀況與資金流動狀況,對此,建議保留一定的資金儲備來應(yīng)付這種風(fēng)險。除此之外,另外有一天當(dāng)購房者需要使用之前投入房貸里面的資金,則可能需要申請Home Equity Line of Credit(房屋抵押信用額),如果銀行拒絕貸款申請,那購房者就不能夠使用那筆財產(chǎn),除非財物狀況得到改善。
然而,一些理財顧問也并不推崇這一方式,反而認(rèn)為提早還清房貸并不是明智之舉。面對這個問題,購房者需要考慮自己的房貸息率,如果你的房貸利率比較低,那你應(yīng)該考慮先付清你的信用卡卡債或者其它息率比較高的債務(wù)。另外,購房者也可以把錢用作其他的投資,比如加大退休計劃,或者其他投資產(chǎn)品。另外,房產(chǎn)的用途也在需要的考慮因素之內(nèi)。
另一個節(jié)省利息開支的方法:重新貸款
如果把長期貸款重貸為一個比較短的貸款,比如說,把一個30年的房貸重貸為15年,15年貸款的息率通常比30年貸款的息率低,較短的貸款期意味著更短的時間把貸款付清,但同時,較短期的貸款也意味著較高的月供。擧個例子,把一個剩下25年的30年6%息率的貸款,重貸為15年3.5%息率的貸款。原本的貸款額是$350,000,我們把剩下的$331,500重貸。原本的貸款額是$350,000,按照息率6%,30年期算,月供是$2,098.44。剩下25年(300個月)=$2,098.44 x 300 = $629,532(25年的本金加利息)。重貸后的額度是$331,500,息率3.25%,15年期,月供是$2,329.36,15年(180個月)= $2,329.36 x 180 = $419,284.80(15年的本金加利息),因此。這個例子里面,如果我們把30年貸款重貸為15年,我們會省了$210,247.20利息開支。
當(dāng)考慮去做重新貸款時,則需要考慮現(xiàn)有的息率,每個月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費用,費用大概是貸款額的2%。比如說,如果你的房貸只剩下幾年,你的月供大概是更加多地在付本金,那麼你不會考慮再延長你的房貸多15或30年了。另外,做重新貸款時,意味著你是用新的貸款去付舊的貸款,貸款銀行會調(diào)查你的財物狀況,例如信用分?jǐn)?shù),收入,負(fù)債與收入的比例,等等。
責(zé)任編輯:(商視天下)
http://www.usland.cn/a/guide/987.html
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