2008年房地產估價師考試大綱《房地產估價理論與方法》第七章

　　第七章 成本法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對成本法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié)成本法概述

　　一、成本法的含義

　　二、成本法的理論依據(jù)

　　三、成本法適用的估價對象和條件

　?。ㄒ唬┏杀痉ㄟm用的估價對象

　?。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件

　　四、成本法估價的操作步驟

　　第二節(jié)房地產價格構成

　　一、土地取得成本

　?。ㄒ唬┦袌鲑徶孟碌耐恋厝〉贸杀?/P>

　　（二）征收集體土地下的土地取得成本

　?。ㄈ┱魇諊型恋厣戏课莸耐恋厝〉贸杀?/P>

　　二、開發(fā)成本

　　三、管理費用

　　四、銷售費用

　　五、投資利息

　?。ㄒ唬┩顿Y利息的含義

　　（二）投資利息的計算

　　1．應計息項目

　　2．計息周期

　　3．計息期

　　4．計息方式

　　5．利率

　　六、銷售稅費

　　七、開發(fā)利潤

　　第三節(jié)成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式

　　二、適用于新開發(fā)的房地產的基本公式、

　?。ㄒ唬┻m用于新開發(fā)的房地的基本公式

　?。ǘ┻m用于新建成的建筑物的基本公式

　　（三）適用于新開發(fā)的土地的基本公式

　　三、適用于舊的房地產的基本公式

　?。ㄒ唬┻m用于舊的房地的基本公式

　?。ǘ┻m用于舊的建筑物的基本公式

　　第四節(jié)重新購建價格的求取

　　一、重新購建價格的含義

　　二、重新購建價格的求取思路

　?。ㄒ唬┓康刂匦沦徑▋r格的求取思路

　?。ǘ┩恋刂匦沦徑▋r格的求取思路

　　（三）建筑物重新購建價格的求取思路

　　三、建筑物重新購建價格的求取方式

　　四、建筑物重新購建價格的求取方法

　?。ㄒ唬﹩挝槐容^法

　?。ǘ┓植糠猪椃?/P>

　　（三）工料測量法

　?。ㄋ模┲笖?shù)調整法

　　第五節(jié)建筑物折舊的求取

　　一、建筑物折舊的含義和原因

　　（一）建筑物折舊的含義

　?。ǘ┙ㄖ镎叟f的原因

　　1．物質折舊

　　2．功能折舊

　　3．外部折舊

　　二、建筑物折舊的求取方法

　?。ㄒ唬┠晗薹?/P>

　　1．年限法和有關年限的含義

　　2．直線法

　　3．成新折扣法

　?。ǘ┦袌鎏崛》?/P>

　?。ㄈ┓纸夥?/P>

　　1．物質折舊的求取方法

　　2．功能折舊的求取方法

　　3．外部折舊的求取方法

　　三、求取建筑物折舊應注意的問題

　?。ㄒ唬┕纼r上的折舊與會計上的折舊的本質區(qū)別

　?。ǘ┩恋厥褂闷谙迣ㄖ锝洕鷫勖挠绊?/P>

　　第六節(jié)成本法應用中涉及的有關規(guī)定

　　一、商品住宅和經濟適用住房價格構成的有關規(guī)定

　?。ㄒ唬┥唐纷≌瑑r格構成的有關規(guī)定

　?。ǘ┙洕m用住房價格構成的有關規(guī)定

　　二、房地產征收費用的有關規(guī)定

　?。ㄒ唬┘w土地征收費用的有關規(guī)定

　?。ǘ﹪型恋厣戏课菡魇召M用的有關規(guī)定

　　三、房屋完損等級評定的有關規(guī)定

　　四、房屋折舊的有關規(guī)定

　　第七節(jié)成本法總結和運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉成本法的含義

　　2．熟悉成本法的理論依據(jù)

　　3．掌握成本法適用的估價對象和條件

　　4．熟悉成本法估價的操作步驟

　　5．掌握房地產價格構成

　　6．掌握成本法的基本公式

　　7．熟悉重新購建價格的含義

　　8．熟悉重新購建價格的求取思路

　　9．掌握建筑物重新購建價格的求取方式

　　10．掌握建筑物重新購建價格的求取方法

　　11．掌握建筑物折舊的求取

　　12．了解商品住宅和經濟適用住房價格構成的有關規(guī)定

　　13．熟悉房地產征收費用的有關規(guī)定

　　14．了解房屋完損等級評定的有關規(guī)定

　　15．熟悉房屋折舊的有關規(guī)定

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