09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百零一）

　　物權(quán)法解釋：第一百零一條[共有人的優(yōu)先購買權(quán)]

　　第一百零一條　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　[解釋]本條是關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

　　（一）按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有份額

　　本條第一句規(guī)定了在共有關(guān)系存續(xù)期間，按份共有人有權(quán)轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。民法通則第七十八條中規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。”規(guī)定各共有人有權(quán)處分其份額的原因如下：（1）按份共有中各共有人的所有權(quán)可劃分為份額，各共有人擁有其份額，自然有權(quán)將其份額進行處分，這是買賣自由原則的體現(xiàn)，也是所有權(quán)的本質(zhì)所決定的。（2）我國現(xiàn)行法的規(guī)定也未限制共有人處分其份額的權(quán)利。（3）其他國家和地區(qū)有同樣的立法例。如德國民法典第七百四十七條規(guī)定：“1．各共有人得自由處分其份額。2.整個共有物僅得由全體共有人共同處分。”意大利民法典第一千一百零三條規(guī)定：“每個共有人都可以在自己享有的財產(chǎn)份額范圍內(nèi)處分自己的權(quán)利、允許他人享用自己的財產(chǎn)。”瑞士民法典第六百四十六條規(guī)定：“各共有人對其應(yīng)有份額享有所有人的全部權(quán)利及義務(wù)。對其應(yīng)有份額可轉(zhuǎn)讓、質(zhì)押或供債權(quán)人扣押。”我國臺灣地區(qū)“民法”第八百一十九條規(guī)定：“各共有人，得自由處分其應(yīng)有部分。共有物之處分、變更及設(shè)定負擔(dān)，應(yīng)得共有人全體之同意。”

　　共有人轉(zhuǎn)讓共有份額后，受讓人可能繼續(xù)與其他原共有人共有，或者分割共有份額。共有人請求分割共有物的行為是一種單方法律行為，一經(jīng)做出即生效力。分割共有物的方法依據(jù)當(dāng)事人約定，如果當(dāng)事人沒有約定或約定不明時，則按照以下方法加以分割：（1）如果共有物能夠分割，則將共有物按照共有人各自的份額加以分配；（2）如果共有物不適合分割，如分割會減少共有物的價值，則可以將共有物拍賣或變賣而分割其價金，或者共有人之一人取得共有物，向其他共有人按照各自的份額支付相應(yīng)的對價。

　　在一般情況下，按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有份額，無須得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，并受法律的限制。法律有特別規(guī)定的，共有人處分其份額應(yīng)遵守法律的規(guī)定。如海商法第十六條規(guī)定：“船舶共有人就共有船舶設(shè)定抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)取得持有三分之二以上份額的共有人的同意，共有人之間另有約定的除外。”城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。此外，在共有關(guān)系中有禁止共有人出讓其份額的約定的，對共有人應(yīng)當(dāng)具有約束力。共有人之一不按照約定處分自己應(yīng)有份額的，應(yīng)當(dāng)無效。但是這種約定是對所有關(guān)系的特別限制，不能對抗善意第三人，如果第三人受讓其份額為善意無過失，發(fā)生共有份額所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。

　　（二）共有人轉(zhuǎn)讓其份額時其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)

　　本條第二句規(guī)定了共有人轉(zhuǎn)讓其份額時其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。此處“同等條件下”是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。即當(dāng)其他共有人與此外的其他人出價相同時，其他共有人有優(yōu)先購買的權(quán)利。法律規(guī)定其他共有人優(yōu)先購買權(quán)，是為了簡化共有關(guān)系，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系趨于復(fù)雜。此處優(yōu)先購買權(quán)是共有人相對于非共有人而言的，在共有人之間并無優(yōu)先的問題，當(dāng)數(shù)個共有人均欲行使其優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)由出賣人自行決定。此種優(yōu)先購買權(quán)僅具有債的效力，不得對抗善意第三人。而且共有人有相反的約定的，依其約定。關(guān)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，我國現(xiàn)行法律、其他國家和地區(qū)法律都有類似規(guī)定。如民法通則第七十八條中規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”合同法第三百四十條中規(guī)定：“合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。”俄羅斯民法典第二百五十條中規(guī)定：“在向他人出售共有財產(chǎn)份額時，按份共有財產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第三十四條規(guī)定：“共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。”產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。“我國臺灣地區(qū)”土地法“第三十四條規(guī)定：”共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。“產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第三十四條規(guī)定：“共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。”產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。“我國臺灣地區(qū)”土地法“第三十四條規(guī)定：”共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。“產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第三十四條規(guī)定：“共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。”產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。“我國臺灣地區(qū)”土地法“第三十四條規(guī)定：”共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。“產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第三十四條規(guī)定：“共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。”產(chǎn)的其他共有人有按出售價格和其他同等條件優(yōu)先購買所售份額的權(quán)利，但公開拍賣的情況除外。“我國臺灣地區(qū)”土地法“第三十四條規(guī)定：”共有人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優(yōu)先承買。“

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