某投資者購買一間建筑面積為1OO㎡的店鋪用于出租經(jīng)營

　　2015年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》真題計算題第1題

　?。?大題20分要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）

　　1．某投資者購買一間建筑面積為1OO㎡的店鋪用于出租經(jīng)營，購買價格為180萬元，一次性付款。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標收益率為12%，動態(tài)投資回收期不長于16年。假定該類店鋪的經(jīng)營費用占毛租金收入的30%，裝修費用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量均發(fā)生在年初。請計算滿足投資者收益目標要求的店鋪最低單位面積年租金，并畫出該項目投資經(jīng)營的現(xiàn)金流量圖。（8分）

　　【答案】：設(shè)店鋪的單位面積年租金為x
　　1．年毛租金收入:100x
　　2．經(jīng)營費用:30%×100X=30X

第一年年初
　　0

第一年年末
　　1

第二年年末
　　2

第三年年末
　　3

第四年
　　年末
　　4

…

第15年
　　年末
　　15

一、現(xiàn)金流入

1．租金收入

100X

二、現(xiàn)金流出

1．購買價格

180

2．裝修費用

3．經(jīng)營成本

30X

三、凈現(xiàn)金流量

-180

70X-60

70X

　　【兩種現(xiàn)金流畫法均可得分】
　　注意這兩種畫法的數(shù)值標識不同。

　　2．分別畫出現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出

　　■PV=0時，就可以求出最低年租金

　　■PV=－180-53．57+476．76X=0
　　■PV=476．76X-233．57=0
　　X=0．48991（萬元）

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