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2015房估理論與方法要點(diǎn):收益期限的確定
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收益期限是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來可以獲取收益的時(shí)間;具體是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取收益之日止的時(shí)間。收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。但是,利用預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值的,收益期限為合理的持有期。求取承租人權(quán)益價(jià)值的,收益期限為剩余租賃期限。
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間;具體是建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。對(duì)收益性房地產(chǎn)來說,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工日期起,在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下,房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。
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