2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題十二

　　1、投資機(jī)會選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。
　　A、前期工作
　　B、初期工作
　　C、前提工作
　　D、項(xiàng)目可行性研究

　　2、對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。( )
　　A、對
　　B、錯(cuò)

　　3、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為( )。
　　A、總包合同
　　B、分包合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、獨(dú)立承包合同

　　4、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。( )
　　A、對
　　B、錯(cuò)

　　5、從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為( )使投資者關(guān)注的重點(diǎn)。
　　A、建設(shè)用地
　　B、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地
　　C、可以進(jìn)行開發(fā)利用的土地
　　D、城市國有土地的農(nóng)村集體土地

　　6、招標(biāo)文件通常包括( )等。
　　A、合同文件
　　B、投標(biāo)須知
　　C、招標(biāo)方式
　　D、工程標(biāo)底

　　7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有( )。
　　A、自我消費(fèi)
　　B、房地產(chǎn)保值
　　C、房地產(chǎn)增值
　　D、開發(fā)利潤
　　E、出租收益

　　8、( )是指準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
　　A、空置量
　　B、空置率
　　C、空置水平
　　D、空置面積

　　9、某開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年；地價(jià)為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)為地價(jià)的1.5％，項(xiàng)目開發(fā)成本為2000元／m2，開發(fā)商市場推廣費(fèi)為開發(fā)成本的3.5％。貸款利率為10％，銷售代理費(fèi)為銷售收入的2.5％，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.48％，項(xiàng)目的平均售價(jià)為5000元／m2，項(xiàng)目可銷售面積的比例為90％，問開發(fā)商的成本利潤率是多少?

　　10、對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循，標(biāo)準(zhǔn)通常包括( )。
　　A、能否令業(yè)主滿意
　　B、專業(yè)服務(wù)水平
　　C、向業(yè)主提供信息的能力
　　D、管理計(jì)劃

　　答案
　　1、D　　2、A　　3、ABD　　4、B　　5、D　　6、ABC　　7、CDE　　8、B
　　9、提示：
　　　　A．項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
　　　　a．總建筑面積=3000×5.5=16500m2
　　　　b．總銷售收入=16500×90％×5000=7515萬元
　　　　C．銷售稅金=7515×5.48％=411.82萬元
　　　　d．項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=7515-411.82=7103.18萬元
　　　　B．項(xiàng)目總開發(fā)成本：
　　　　a．土地費(fèi)用=1000+1000×1.5％=1015萬元
　　　　b．開發(fā)成本=165002000=3300萬元
　　　　C．財(cái)務(wù)費(fèi)用=1015×[(1+10％)1.5-1]+3300×[(1+10％)-1]=486萬元
　　　　d．市場推廣及銷售代理費(fèi)用=3300×3.5％+7515×2.5％=304.38萬元
　　　　e．項(xiàng)目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元
　　　　c．開發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100％=39.13％
　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、ABCD

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