2008年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習題十二

　　1、投資機會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。
　　A、前期工作
　　B、初期工作
　　C、前提工作
　　D、項目可行性研究

　　2、對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。( )
　　A、對
　　B、錯

　　3、按照合同所包括的工程范圍以及承包關(guān)系的不同，合同形式分為( )。
　　A、總包合同
　　B、分包合同
　　C、成本加酬金合同
　　D、獨立承包合同

　　4、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托由資質(zhì)的監(jiān)理機構(gòu)負責工程項目管理。( )
　　A、對
　　B、錯

　　5、從投資的角度來說，城市國有土地或規(guī)劃中可以轉(zhuǎn)化為( )使投資者關(guān)注的重點。
　　A、建設(shè)用地
　　B、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施用地
　　C、可以進行開發(fā)利用的土地
　　D、城市國有土地的農(nóng)村集體土地

　　6、招標文件通常包括( )等。
　　A、合同文件
　　B、投標須知
　　C、招標方式
　　D、工程標底

　　7、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有( )。
　　A、自我消費
　　B、房地產(chǎn)保值
　　C、房地產(chǎn)增值
　　D、開發(fā)利潤
　　E、出租收益

　　8、( )是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。
　　A、空置量
　　B、空置率
　　C、空置水平
　　D、空置面積

　　9、某開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為3000m2，總?cè)莘e率為5.5，已知項目開發(fā)周期為1.5年，購買土地使用權(quán)后即開始建設(shè)，工期為1年，租售期0.5年；地價為1000萬元，購買土地使用權(quán)手續(xù)費為地價的1.5％，項目開發(fā)成本為2000元／m2，開發(fā)商市場推廣費為開發(fā)成本的3.5％。貸款利率為10％，銷售代理費為銷售收入的2.5％，銷售稅費為銷售收入的5.48％，項目的平均售價為5000元／m2，項目可銷售面積的比例為90％，問開發(fā)商的成本利潤率是多少?

　　10、對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標準可供遵循，標準通常包括( )。
　　A、能否令業(yè)主滿意
　　B、專業(yè)服務(wù)水平
　　C、向業(yè)主提供信息的能力
　　D、管理計劃

　　答案
　　1、D　　2、A　　3、ABD　　4、B　　5、D　　6、ABC　　7、CDE　　8、B
　　9、提示：
　　　　A．項目總開發(fā)價值：泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)
　　　　a．總建筑面積=3000×5.5=16500m2
　　　　b．總銷售收入=16500×90％×5000=7515萬元
　　　　C．銷售稅金=7515×5.48％=411.82萬元
　　　　d．項目總開發(fā)價值=7515-411.82=7103.18萬元
　　　　B．項目總開發(fā)成本：
　　　　a．土地費用=1000+1000×1.5％=1015萬元
　　　　b．開發(fā)成本=165002000=3300萬元
　　　　C．財務(wù)費用=1015×[(1+10％)1.5-1]+3300×[(1+10％)-1]=486萬元
　　　　d．市場推廣及銷售代理費用=3300×3.5％+7515×2.5％=304.38萬元
　　　　e．項目總開發(fā)成本=1015+3300+486+304.38=5105.38萬元
　　　　c．開發(fā)商成本利潤率=(7103.18-5105.38)/5105.38×100％=39.13％
　　注：主觀題答案僅供參考

　　10、ABCD

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