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2008年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題十一
名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000㎡ 房屋重置價格 2000元/㎡ 可出租建筑面積 22000㎡ 房屋耐用年限 50年 設(shè)備用房建筑面 2500㎡ 房屋維修費率(年) 房屋重置價格的2% 管理用房建筑面積 500㎡ 月物業(yè)管理費 5元/㎡ 營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理費用率(含保險費、租賃費用) 租金的3% 可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費) 50元/㎡ —— ——
估價測算如下(節(jié)選):
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年運營費用1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年凈收益年凈收益=(一)項-(二)項=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案:
(1)年有效毛收入計算錯誤,物業(yè)管理費不應(yīng)計算。應(yīng)為;
22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理費用計算錯誤,不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為:
年管理費用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為:11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年運營費用應(yīng)為三項之和:
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年凈收益(年凈租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤,應(yīng)取45年,即:
估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999萬元
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