2008年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題十一

名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000㎡ 房屋重置價格 2000元/㎡ 可出租建筑面積 22000㎡ 房屋耐用年限 50年 設(shè)備用房建筑面 2500㎡ 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的2% 管理用房建筑面積 500㎡ 月物業(yè)管理費 5元/㎡ 營業(yè)稅及附加率 5.55%　　 土地剩余年限 45年 接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12% 年報酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3% 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費） 50元/㎡ —— ——

估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年運營費用1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價結(jié)果估價結(jié)果=10650686/5%[1-1/（1+5%）50]元=194438130元

答案：

（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費不應(yīng)計算。應(yīng)為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理費用計算錯誤，不應(yīng)計人管理用房租金損失。應(yīng)為：
年管理費用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加應(yīng)為：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年運營費用應(yīng)為三項之和：
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價結(jié)果計算時收益年限取值錯誤，應(yīng)取45年，即：
估價結(jié)果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989335元=14999萬元

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