2007年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法模擬試題

　　1、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟年P(guān)鍵是確定每一棟建筑物的所有者應(yīng)占有的土地份額。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　2、下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟的是（）。
　?、龠x取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正；⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格
　　A、①②③④⑤⑥⑦
　　B、②①③⑤④⑥⑦
　　C、①③②④⑥⑤⑦
　　D、②①③④⑤⑥⑦

　　3、（）年9月，國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10％--30％后的余值或房產(chǎn)的租金收入。
　　A、1984
　　B、1986
　　C、1988
　　D、1991

　　4、（），建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，使得拆遷估價(jià)問(wèn)題有了參考依據(jù)。
　　A、2003年1月1日
　　B、2004年1月1日
　　C、2004年12月1日
　　D、2003年12月1日

　　5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價(jià)，需要重點(diǎn)把握（）。
　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況
　　B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式
　　C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用等費(fèi)用

　　6、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元／m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元／m2和3000元／m2，其增減量的權(quán)重分別為0．1、0.2、0.3和0．4，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（）元／m2。
　　A、3100
　　B、3195
　　C、3285
　　D、3300

　　7、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=（）。
　　A、成交價(jià)格
　　B、正常價(jià)格
　　C、交易價(jià)格
　　D、修正價(jià)格

　　8、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：
　　容積率修正系數(shù)表若確定比較案例宗地地價(jià)為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規(guī)劃容積率為1.3，則進(jìn)行容積率修正后可比實(shí)例的價(jià)格為（）元／m2。
　　A、1177
　　B、675
　　C、688.2
　　D、1200

　　9、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價(jià)值，要將在未來(lái)發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12％，則需將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為（）萬(wàn)元。
　　A、2526
　　B、2241
　　C、2135
　　D、2985

　　10、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬(wàn)元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬(wàn)元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。
　　A、700
　　B、600
　　C、500
　　D、200

　　11、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括（）。
　　A、弄清土地的位置
　　B、弄清土地的自然條件
　　C、弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
　　D、弄清將擁有的土地權(quán)利

　　12、考慮資金的時(shí)間價(jià)值可以采用如下方式：（）。
　　A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
　　B、未來(lái)收益貼現(xiàn)法
　　C、計(jì)算利息的方式
　　D、計(jì)算凈現(xiàn)金流的方法

　　13、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上（含兩種）的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　14、下列費(fèi)用不用計(jì)入商品住宅價(jià)格的為（）。
　　A、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用
　　B、住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用
　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施
　　D、住宅小區(qū)的文化娛樂(lè)中心

　　15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有（）。
　　A、規(guī)模報(bào)酬規(guī)律
　　B、收益遞增原理
　　C、收益遞減原理
　　D、均衡原理

　　16、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　17、所謂房地產(chǎn)的（），是表示在一定時(shí)期內(nèi)某一種房地產(chǎn)供給量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。它以房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價(jià)格變化的百分比這兩者之比值來(lái)表示。
　　A、供給預(yù)期價(jià)格彈性
　　B、需求價(jià)格彈性
　　C、供給價(jià)格彈性
　　D、需求收入彈性

　　18、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元．建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇（）。
　　A、甲土地
　　B、乙土地
　　C、丙土地
　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一

　　19、市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　20、應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是（）。
　　A、土地形狀較規(guī)則
　　B、街道較規(guī)整
　　C、地勢(shì)較平坦
　　D、臨街各宗土地的排列較整齊

　　21、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是（．）。
　　A、交易實(shí)例一定是可比實(shí)例
　　B、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例
　　C、可比實(shí)例一定是交易實(shí)例
　　D、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

　　22、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是（）。，
　　A、相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平
　　B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
　　C、消費(fèi)者的收入水平
　　D、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　23、收益法根據(jù)將未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同可分為（）。
　　A、直接資本化法和報(bào)酬資本化法
　　B、直接資本化法和收益乘數(shù)法
　　C、毛租金收益乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法
　　D、收益乘數(shù)法和報(bào)酬資本化法

　　24、當(dāng)兩宗相鄰的房地產(chǎn)合并交易時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格常會(huì)受到（）的影響。
　　A、地理位置
　　B、土地形狀
　　C、土地面積
　　D、建筑規(guī)模

　　25、公開市場(chǎng)價(jià)值是指在下列交易條件下，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（）。
　　A、雙方自愿進(jìn)行交易，且追求各自利益的最大化
　　B、雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象
　　C、雙方掌握必要的市場(chǎng)信息和較充裕的時(shí)間
　　D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)

　　26、在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的價(jià)格多數(shù)取決于其花費(fèi)的成本，成本的增減必定影響房地產(chǎn)價(jià)格的增減。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　27、房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模?）。
　　A、估價(jià)目的
　　B、估價(jià)程序
　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D、估價(jià)作業(yè)日期

　　28、建筑物的物質(zhì)折舊包括（）。
　　A、功能衰退
　　B、正常使用的磨損
　　C、環(huán)境惡化
　　D、意外的破壞損毀

　　29、在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開法估價(jià)結(jié)果的可靠性如何關(guān)鍵取決于（）。
　　A、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式
　　B、是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)最佳開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　C、是否根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費(fèi)
　　D、是否根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤(rùn)

　　30、路線價(jià)法適用于城市商業(yè)繁華地區(qū)的土地估價(jià)。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　31、（）又稱全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金。
　　A、市場(chǎng)租金
　　B、商品租金
　　C、成本租金
　　D、準(zhǔn)成本租金

　　32、根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一供求范圍內(nèi)，相同的商品具有相同的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產(chǎn)價(jià)格相同或相近，這正是替代原則的內(nèi)容。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　33、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足（）。 ‘
　　A、法律上允許
　　B、程序上合理
　　C、技術(shù)上可能
　　D、財(cái)務(wù)上可行

　　34、2000年6月，根據(jù)國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進(jìn)原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為（）。
　　A、事業(yè)單位
　　B、公私合營(yíng)企業(yè)
　　C、有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)
　　D、私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體企業(yè)

　　35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79．6、74．7、76．7、85．0、89．2、92．5、98．1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價(jià)格為2000元／m2，對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為（）元／m2。

　　A、2121
　　B、2200
　　C、1819
　　D、2242

　　36、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)比較法，但是在應(yīng)用路線價(jià)法時(shí)不做“交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”，其原因在于（）。
　　A、求得的路線價(jià)已經(jīng)是正常價(jià)格
　　B、求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價(jià)格的日期一致，都是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
　　C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正
　　D、評(píng)估的宗地面積、形狀都差不多，故無(wú)需修正

　　37、對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=[（增加后的容積率-原容積率）／（）]×原容積率下的土地單價(jià)。
　　A、建筑面積
　　B、原容積率
　　C、土地總面積
　　D、增加后的容積率

　　38、下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。
　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件
　　B、通貨膨脹率
　　C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施
　　D、利率因素

　　39、房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。（）
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　40、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分，該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系有（）。
　　A、自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命
　　B、自然壽命≤經(jīng)濟(jì)壽命
　　C、自然壽命=經(jīng)濟(jì)壽命
　　D、無(wú)