2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn)：寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素

　　寫(xiě)字樓物業(yè)分類(lèi)在很大程度上依賴(lài)于專(zhuān)業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫(xiě)字樓和丙級(jí)寫(xiě)字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓就比較困難。實(shí)踐中，人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫(xiě)字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力，來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類(lèi)。

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　　寫(xiě)字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度，這種吸引力，也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化。

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　　大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì)極大地影響到寫(xiě)字樓的分類(lèi)。

　　（三）聲望或形象

　　聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要，位置能強(qiáng)化物業(yè)的形象。

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　　一棟建筑物的建筑設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面維護(hù)的水平，是影響物業(yè)吸引力的兩個(gè)重要物理因素，在建筑形式上缺乏特點(diǎn)以至于難與其他建筑物區(qū)別或建筑物外立面維護(hù)狀況不好，肯定會(huì)大大影響寫(xiě)字樓建筑的吸引力。

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　　建筑物大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置等往往構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓建筑的特色。

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　　垂直交通對(duì)于高層或超高層建筑來(lái)說(shuō)非常重要，而且樓層越高對(duì)快速有效的垂直交通服務(wù)的需求就越大。

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　　建筑物內(nèi)所有的通道都要進(jìn)行認(rèn)真的裝飾，并盡可能使走廊成為租戶(hù)辦公室空間的延展。

　?。ò耍?xiě)字樓室內(nèi)空間布置

　　從滿(mǎn)足新租戶(hù)的需求和選擇意愿出發(fā)，寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置比室內(nèi)當(dāng)前的裝修水平要重要得多。

　?。ň牛樽鈶?hù)提供的服務(wù)

　　尋租者在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，通常還要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)的質(zhì)量與內(nèi)容，這些服務(wù)的費(fèi)用可能包含在租金之內(nèi)，也可能是另行收費(fèi)（十）建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　現(xiàn)代寫(xiě)字樓對(duì)動(dòng)力、通信線(xiàn)路的布置以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的要求越來(lái)越高。

　　（十一）物業(yè)管理水平

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理的質(zhì)量會(huì)影響到其租金水平和市場(chǎng)價(jià)值。

　　（十二）租戶(hù)類(lèi)型

　　形象和聲譽(yù)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中至關(guān)重要。

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