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2015房估經(jīng)營與管理要點：營業(yè)收入、利潤和稅金
?。ㄒ唬I業(yè)收入
營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入，是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營收入。
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利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營業(yè)利潤（或稱經(jīng)營利潤），這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進行再分配。
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稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。
目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：
1．營業(yè)稅金及附加
2．城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅
3．土地增值稅
4．企業(yè)所得稅
根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，國家稅務總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：
（1）開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。
?。?）商品房開發(fā)項目預計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%.（3）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。
?。?）在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告。
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