2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（45）

　　五、估價(jià)方法選擇錯(cuò)誤

　　1．選用估價(jià)方法應(yīng)遵循的原則

　?。?）有大量可比實(shí)例，選用市場(chǎng)比較法，并以該法為主；

　?。?）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個(gè)方法；

　　（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；

　　（4）無(wú)上述條件的選用成本法。

　　2．針對(duì)以上原則，容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤有：

　?。?）只使用了一種估價(jià)方法；

　　（2）能用市場(chǎng)比較法的沒有使用；

　?。?）收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用并不合適的方法；

　　（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法，卻選用了并不合適的方法；

　?。?）適宜采用多種估價(jià)方法估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；

　?。?）估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　六、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　　1．選擇的可比實(shí)例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　?。?）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　?。?）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）；

　　（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）；

　?。?）缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分期）；

　　（6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

　　2．選擇可比實(shí)例可比性差

　?。?）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；

　?。?）用途不相同；

　?。?）建筑結(jié)構(gòu)不相同；

　?。?）建筑規(guī)模不相當(dāng)；

　　（5）土地等級(jí)不同；

　　（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）：

　?。?）交易類型與估價(jià)目的不相同；

　?。?）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過(guò)一年。

　　3．可比價(jià)格基礎(chǔ)錯(cuò)誤

　?。?）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆；

　　（2）幣種換算錯(cuò)誤；

　?。?）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。

　　4．各項(xiàng)目修正錯(cuò)誤

　?。?）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項(xiàng)或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個(gè)別因素”四項(xiàng)）；

　?。?）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正）；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤；

　?。?）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況；

　　（4）交易日期修正時(shí)，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平；

　?。?）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤；

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正幅度過(guò)大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過(guò)了20％，綜合修正超過(guò)了30％。

　?。?）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。

　　5．加權(quán)綜合確定估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤

　?。?）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。

　?。?）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。

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