2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（45）

　　五、估價方法選擇錯誤

　　1．選用估價方法應(yīng)遵循的原則

　　（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；

　?。?）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；

　?。?）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；

　?。?）無上述條件的選用成本法。

　　2．針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有：

　?。?）只使用了一種估價方法；

　?。?）能用市場比較法的沒有使用；

　?。?）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法，卻選用并不合適的方法；

　　（4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法，卻選用了并不合適的方法；

　?。?）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價；

　?。?）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。

　　六、估價方法運用錯誤

　?。ㄒ唬┦袌龇ㄟ\用可能出現(xiàn)的錯誤

　　1．選擇的可比實例描述不清

　　（1）交易日期描述不清：

　?。?）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；

　?。?）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；

　?。?）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）；

　?。?）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；

　　（6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。

　　2．選擇可比實例可比性差

　　（1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；

　?。?）用途不相同；

　?。?）建筑結(jié)構(gòu)不相同；

　　（4）建筑規(guī)模不相當；

　　（5）土地等級不同；

　　（6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）：

　　（7）交易類型與估價目的不相同；

　?。?）可比實例交易成交日期與估價時點不接近：一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。

　　3．可比價格基礎(chǔ)錯誤

　?。?）樓面地價與單位地價混淆；

　　（2）幣種換算錯誤；

　?。?）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。

　　4．各項目修正錯誤

　　（1）修正項目錯誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項）；

　?。?）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；

　?。?）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當時的狀況；

　?。?）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平；

　?。?）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤；

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20％，綜合修正超過了30％。

　?。?）計算可能出現(xiàn)錯誤。

　　5．加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤

　?。?）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。

　?。?）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。

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