復(fù)習(xí)資料：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后投資性房地產(chǎn)估價(jià)（一）

　　2006年財(cái)政部發(fā)布了新的會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則體系，共39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和48項(xiàng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則，這標(biāo)志著適應(yīng)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、與國(guó)際慣例趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。

　　新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，由1項(xiàng)基本準(zhǔn)則、38項(xiàng)具體準(zhǔn)則和相關(guān)應(yīng)用指南構(gòu)成。此次發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策有用會(huì)計(jì)信息的新理念，實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際慣例的趨同，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系，并為改進(jìn)國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則提供了有益借鑒。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第33號(hào)），自 2007年1月1日起在上市公司施行。

　　一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則介紹

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱準(zhǔn)則）是本次企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露而制定。

　　所謂投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。主要包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　（一）如何對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)，計(jì)量和相關(guān)信息披露

　　1、準(zhǔn)則第二章第七條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　此條規(guī)定進(jìn)行投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的方法是用評(píng)估方法中類似成本法計(jì)算各項(xiàng)支出的方法進(jìn)行初始確認(rèn)，達(dá)到企業(yè)會(huì)計(jì)初始計(jì)量的目的。

　　2、準(zhǔn)則第三章第九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但本準(zhǔn)則第十條規(guī)定的除外。準(zhǔn)則第三章第十條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

　　在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，采用公允價(jià)值模式和成本模式兩種方法進(jìn)行計(jì)量。達(dá)到相關(guān)條件公允價(jià)值模式應(yīng)優(yōu)先成本模式。所謂“公允價(jià)值”是指買賣雙方均自愿地在對(duì)被交易資產(chǎn)相關(guān)情況擁有合理理解的情況下進(jìn)行公平交易而成交的金額。公允價(jià)值模式類似房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的市場(chǎng)比較法。

　　3、準(zhǔn)則第十九條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（1）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式；（2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況；（3）采用公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由，以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響；（5）當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。

　　此條規(guī)定表明企業(yè)在披露投資性房地產(chǎn)信息時(shí)，應(yīng)提供成本模式或公允價(jià)值模式的計(jì)提資料和相關(guān)信息。此內(nèi)容類似于為企業(yè)提供一個(gè)完整的投資性房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告并敘述處置的影響因素。

　　（二）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的意義

　　1、采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允計(jì)價(jià)與國(guó)際準(zhǔn)則接軌，更加方便了國(guó)際投資者橫向?qū)Ρ葒?guó)內(nèi)、國(guó)外企業(yè)的價(jià)值。對(duì)公司的資產(chǎn)增值信息更加透明，有利于公司在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，從而有利于公司再融資，獲得資本市場(chǎng)的種種便利。從這個(gè)角度公允計(jì)價(jià)，可幫助企業(yè)更好的借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的施行，通過物業(yè)重新估值將為上市房地產(chǎn)公司帶來數(shù)億甚至更多的帳面利潤(rùn)，部分開發(fā)商對(duì)此歡欣鼓舞。

　　相反假如當(dāng)年房地產(chǎn)市道欠佳，公司的物業(yè)估值下跌，這都將直接拖累盈利，公司所能籌集的資金便捉襟見肘了，將產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。所以投資性房地產(chǎn)重新的估值至關(guān)重要，對(duì)公司的發(fā)展將起到雙刃劍的作用。

　　2、新準(zhǔn)則引入的公允價(jià)值計(jì)算法，對(duì)股票投資者意義重大。公允價(jià)值計(jì)算，更符合公司實(shí)際情況，而且能夠產(chǎn)生利潤(rùn)。例如：某上市公司持有上海市某處房產(chǎn)，在1999年買入時(shí)價(jià)值8000萬元。隨著近幾年上海房地產(chǎn)價(jià)格的大幅飆升，該房產(chǎn)的市值已高達(dá)1.8億元。現(xiàn)在該上市公司將該房產(chǎn)換出，如果按照原來的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，仍將以8000萬元的賬面價(jià)值來計(jì)算。

　　現(xiàn)在，若采用新準(zhǔn)則的公允價(jià)值計(jì)算，則會(huì)產(chǎn)生1億元的利潤(rùn)。對(duì)投資者而言，這是非常有好處的。

　　3、其中用成本法計(jì)價(jià)的方法，雖然要提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)現(xiàn)金流的支出。從而將價(jià)值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利益。

　　4、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)，香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資物業(yè)）要求企業(yè)經(jīng)常對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重估，以使其帳面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值確定的該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值相差太大，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一旦變化，上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表將體現(xiàn)這一變化。對(duì)投資者而言，這樣做有以下好處：（1）土地和建筑物的公允價(jià)值通常是其市場(chǎng)價(jià)值，而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的評(píng)估系由專業(yè)評(píng)估人士進(jìn)行，有助于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最近的真實(shí)價(jià)值。（2）固定資產(chǎn)按評(píng)估值計(jì)提折舊，可以衡量企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)水平，有助于公司管理層和投資者做出明智的決策。

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有諸多優(yōu)點(diǎn)，但如何具體操作？部分人士擔(dān)憂：“公允價(jià)值不容易取得，關(guān)鍵看評(píng)估機(jī)構(gòu)如何評(píng)估。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，如何規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)，成為重中之重。千萬不能想怎么評(píng)就怎么評(píng)，一定要做到真正公允”。

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