2015房估理論與方法要點(diǎn)：重新購(gòu)建價(jià)格的含義

　　重新購(gòu)建價(jià)格也稱為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。其中，重新取得可簡(jiǎn)單地理解為重新購(gòu)買，重新開發(fā)可簡(jiǎn)單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購(gòu)建價(jià)格的含義需要注意下列3點(diǎn)：

　?。?）重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來(lái)測(cè)算的價(jià)格。但應(yīng)注意的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也可能為過(guò)去或未來(lái)。此點(diǎn)已在本書第五章第四節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”中作過(guò)說(shuō)明。

　?。?）重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格。具體地說(shuō)，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤(rùn)，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的平均水平，即為客觀成本而非實(shí)際成本。如果實(shí)際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi)；反之，實(shí)際支出低于平均水平的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤(rùn)。

　?。?）建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購(gòu)建價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購(gòu)建價(jià)格中。例如，估價(jià)對(duì)象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購(gòu)建價(jià)格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購(gòu)建價(jià)格，不是求取其在10年前交通條件下的價(jià)格，而是求取其在目前交通條件下的價(jià)格。

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