房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》講義：餐飲房地產(chǎn)的估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

　　娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、高爾夫球場、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，不同類型的娛樂房地產(chǎn)的經(jīng)營方式、收益存在較大差別，如游樂場、影劇院主要靠收取門票，高爾夫球場主要靠出售會員費，其會員費主要取決于會員數(shù)量，而會員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂房地產(chǎn)估價的個別性、獨特性比較強，一般較難把握，估價時需要針對具體估價對象進行詳細的調(diào)查，明確估價對象的經(jīng)營方式、各種收益來源。

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　　由于娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此估價主要采用收益法，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法估價。

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　　采用收益法進行娛樂房地產(chǎn)估價時，應注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來自于主營收益和副營收益，主營收益主要為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費收入。在具體操作過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)功能、經(jīng)營方式、類型區(qū)別對待。

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　　不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異，有的比較頻繁，而有的卻很少轉(zhuǎn)售，如高爾夫球場。因此對交易比較頻繁的娛樂房地產(chǎn)可以采用市場法估價，另外，在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)確定客觀租金時，也可用市場進行租金的估算。

責任編輯：南瓜妹

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