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2015房地產(chǎn)估價師考點：無租約限制價值
無租約限制價值是指全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。它有時又稱為完全產(chǎn)權(quán)價值。從嚴(yán)格意義上講，完全產(chǎn)權(quán)價值不僅是不考慮租賃因素影響的價值，而且是不考慮抵押、查封等因素影響的價值，是“干凈”的房屋所有權(quán)和“干凈”的某種土地使用權(quán)的價值。出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值、帶租約的房地產(chǎn)價值，是指已出租部分在其租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、租賃期間屆滿后和未出租部分按照市場租金水平確定租賃收入所求取的價值。承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是指按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值。
合同租金與市場租金的差異程度，對無租約限制價值沒有影響，但影響著出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值的大小。如果合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價值會小于無租約限制價值，此時承租人權(quán)益價值是正的。如果合同租金高于市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權(quán)益價值是負(fù)的。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值三者之間的關(guān)系一般為：
無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值
對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)抵押估價、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值，房屋征收估價應(yīng)評估無租約限制價值。
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