2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點總結(jié)受理估價委托

　　第三節(jié) 受理估價委托

　　一、受理估價委托概述

　　無論是被動接受還是主動爭取，估價機構和估價需求者在相互了解、溝通的基礎上，如果估價需求者愿意將估價業(yè)務交給估價機構，估價機構認為該估價業(yè)務不屬于不應承接的情形并愿意承接的，應向估價需求者深入了解其真實的估價需要及擬指定估價的房地產(chǎn)，在此基礎上明確估價目的、估價對象、估價時點、價值類型等估價的基本事項，向估價需求者介紹估價服務收費標準、收費依據(jù)、付費方式、估價報告交付日期等估價的其他事項并予以確定，然后代估價需求者擬好估價委托書和估價委托合同，經(jīng)估價需求者認可之后要求其出具估價委托書。在此過程中還要做好估價項目來源及接洽情況記錄。歸納起來，受理估價委托中的步驟一般為：①明確估價基本事項；②確定估價其他事項；③草擬估價委托書和估價委托合同；④接受估價委托書及簽訂估價委托合同。

　　需要指出的是，估價業(yè)務應當以估價機構名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用；估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務，分支機構應當以設立該分支機構的估價機構名義承攬估價業(yè)務。簽訂了估價委托合同之后，估價機構未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務。

　　下面對明確估價基本事項和簽訂估價委托合同作一介紹。

　　二、明確估價基本事項

　　房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。把估價目的、估價對象、估價時點和價值類型稱為估價基本事項，把弄清這四者稱為明確估價基本事項。在一個房地產(chǎn)估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點、價值類型四者之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。在實際估價中，一些估價師寄希望于估價委托人提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。這種思想觀念是完全錯誤的。估計基本事項不能明確的責任主要在估價師自己

　　（一）明確估價目的

　　估價目的從本質(zhì)上講應是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。但在實際中，估價師不應期望委托人像估價專家那樣提出估價目的、特別是提出符合估價要求的那種明確、具體的估價目的。因為委托人往往不懂得要提出估價目的，不懂得如何表達其估價目的，甚至不懂得什么是估價目的。但估價又必須明確估價目的。這就要求估價師主動提出相關的問題，與委托人進行充分溝通，認真細致地了解委托人的估價目的。在弄清了委托人的估價目的之后，估價師應當用符合估價要求的表述將其表達出來，然后請委托人確認。

　　任何估價項目都有估價目的，因為委托人不會無緣無故花錢委托估價機構估價。因此，估價目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價報告是作何種用途、提供給誰使用或者由誰認可來明確。對估價目的的明確應當符合有關規(guī)定，并盡可能細化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達到高估或低估的目的或者回避有關規(guī)定?而故意模糊估價目的。例如，房地產(chǎn)抵押估價目的應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”；國有土地上房屋征收估價目的根據(jù)征收補償方式，可分為貨幣補償?shù)墓纼r目的和房屋產(chǎn)權調(diào)換補償?shù)墓纼r目的。其中，貨幣補償?shù)墓纼r目的應當表述為“為確定被征收房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”；房屋產(chǎn)權調(diào)換補償?shù)墓纼r目的可表述為“為結(jié)算房屋產(chǎn)權調(diào)換的差價而評估被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格”。應盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類的模糊表述。如果估價項目背景復雜或者估價報告用途特殊，在簡要說明估價目的之后，還應描述一下估價項目的背景或加以必要的解釋，使估價目的的表述更加準確、明晰。

　　明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。例如，對于明確估價對象來說，依據(jù)有關法律、法規(guī)和政策，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，從而不應作為這些估價目的的估價對象。例如，《物權法》、《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等都規(guī)定了一些不得抵押的房地產(chǎn)，因此，屬于法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應作為抵押估價目的的估價對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，例如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院深處的一幢房屋，由于不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。

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