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房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精講班第4講講義
房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律(一)
一、大綱要求
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等知識的掌握程度。
考試基本要求
掌握:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細分方式,反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標。
熟悉:房地產(chǎn)市場的含義,房地產(chǎn)市場的特性與功能,房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)特征,房地產(chǎn)市場與資本市場的關(guān)系,房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱問題。
了解:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者,政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。
要點說明
1.房地產(chǎn)市場概述
房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義,則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。
2.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
包括:社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。
3.房地產(chǎn)市場的影響因素
(1)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素;
(2)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟因素。
4.房地產(chǎn)市場的參與者
包括:土地所有者或當(dāng)前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構(gòu)、金融機構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。
5.房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。
6.房地產(chǎn)市場細分方式
從識別和掌握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準,對房地產(chǎn)市場進行細分。
7.反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標
?。?)供給指標
1)存量是指報告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上,報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量;可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。
2)新竣工量是指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù),可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積,指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計要求已全部完工,達到人住和使用條件,經(jīng)驗收合格(或達到竣工驗收標準),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
3)滅失量是指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
4)空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的,是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
5)空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應(yīng)用中,可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計,包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6)可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù)??晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量+本期新竣工量;實際統(tǒng)計過程中,可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。
7)房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填為層建筑面積之和。
8)房屋新開工面積是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工的房屋面積。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。
9)平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上,平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。
10)竣工房屋價值是指在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值??⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝,工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造;辦公和生活用家具的購置等費用;購置土地的費用;遷移補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資??⒐し课輧r值一般按結(jié)算價格計算。
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