房地產(chǎn)基本制度與政策——答疑精選（4）

　　1、學員一：

　　問題：老師： 麻煩你列舉以下中介服務(wù)行業(yè)標準。執(zhí)業(yè)規(guī)則。指導意見。推薦合同都有那些？

　　老師：您好！

　　1、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)規(guī)范：國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、房地產(chǎn)估價若干指導意見（《城市房屋拆遷估價指導意見》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》。

　　2、推薦合同主要有：

　　《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》包括：《房屋出售委托協(xié)議》、《房屋出租委托協(xié)議》、《房屋承購委托協(xié)議》、《房屋承租委托協(xié)議》、《房屋買賣合同》和《房屋租賃合同》等六個合同。

　　2、學員二：

　　問題：在保險合同期內(nèi)，受益人可以變更，但必須經(jīng)被保險人同意。我的問題是變更是否可以不經(jīng)過投保人的同意？

　　老師：您好！

　　關(guān)于受益人的變更。

　　被保險人或投保人在指定受益人后享有變更受益人的權(quán)利，但投保人變更受益人時須經(jīng)被保險人同意。

　　變更受益人的權(quán)利包括改變受益人和撤銷受益權(quán)。受益人的撤銷與變更要及時書面通知保險公司，并且保險公司應(yīng)在保單上批注，這樣變更的受益人才能有效。否則，變更后的受益人無效，保險公司對變更前的受益人進行給付后，不再對變更后的受益人承擔責任。

　　從以上規(guī)定來看，投保人的同意與否，無關(guān)緊要！

　　3、學員三：

　　問題：拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋必須進行證據(jù)保全嗎？ 證據(jù)保全的 作用是什么？

　　拆遷房屋的土地是劃撥和土地是出讓的評估價值一樣嗎？被拆遷人所獲得我貨幣補償是一樣的嗎？

　　老師：您好！

　　一、拆遷產(chǎn)權(quán)不明的房屋必須進行證據(jù)保全?！斗课莶疬w證據(jù)保全公證細則》第三條規(guī)定，本細則適用于《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆除依法代管的房屋，代管人是房屋主管部門的；拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的；拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成抵押協(xié)議的；以及其他房屋拆遷證據(jù)保全的公證事項。

　　證據(jù)保全的 作用是；《房屋拆遷證據(jù)保全公證細則 》第二條規(guī)定，房屋拆遷證據(jù)保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機關(guān)對房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確保其真實性和證明力的活動。

　　二、劃撥土地使用權(quán)評估

　　1、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價格的涵義及構(gòu)成

　　劃撥土地使用權(quán)價格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)在對應(yīng)狀態(tài)下的價格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況下的土地資產(chǎn)價格。為配合和促進國有企業(yè)改革，國土資源部于2001年2月3日下發(fā)了《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確權(quán)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號），通知中明確地提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的涵義及其相關(guān)問題。《通知》指出：“為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)”?？梢?，劃撥土地使用權(quán)價格由兩個方面構(gòu)成：一方面是劃撥土地使用權(quán)的取得成本，即無償或有償取得劃撥土地使用權(quán)直接支出的有關(guān)費用，如拆遷補償安置費等；另一方面是在對應(yīng)的劃撥土地上所投入的土地開發(fā)成本，如場地平整等改善土地利用條件的合理費用。

　　2、關(guān)于劃撥土地使用權(quán)評估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題

　　對劃撥土地使用權(quán)評估值中是否應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金的問題，學術(shù)界一直沒有統(tǒng)一權(quán)威的定論。有人認為“取得劃撥土地使用權(quán)，未向國家繳納土地出讓金，評估值中不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金”。也有人認為“如果劃撥土地使用權(quán)評估值中不包括土地使用權(quán)出讓金，國有資產(chǎn)就會流失”等等。但是，從理論上講，劃撥土地使用權(quán)評估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金（這一點，可從前面所述的“劃撥土地使用權(quán)價格的涵義及構(gòu)成”中很直接地得到答案）。但在具體評估時，根據(jù)不同的評估目的，在評估報告中應(yīng)就土地出讓金的有關(guān)事項予以特別說明。一是以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評估值中不應(yīng)包括土地使用出讓金。二是經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據(jù)作為估價目的的，評估機構(gòu)出具的評估報告中應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)價格及土地使用權(quán)出讓金的款項，并注明以上兩項之和為受讓人合法取得該土地使用權(quán)時所應(yīng)支付的費用，同時，應(yīng)分項就支付時間、原因及對象等加以具體說明。三是以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。對此，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預計處分所得價款中相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。因此，在以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金。四是以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地的評估價值從理論上講雖然不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金，但在實際操作出具估價報告時，應(yīng)把土地使用權(quán)出讓金作為土地價值的一個內(nèi)容并予以必要的說明。

　　3、其他幾個應(yīng)該注意的問題

　?。?）在對劃撥土地使用權(quán)價值進行評估時，其取得成本和開發(fā)成本兩項構(gòu)成均應(yīng)取社會平均成本，而非個別成本。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限的問題。由于劃撥土地沒有土地使用年限的具體規(guī)定，而土地價格評估結(jié)果又直接與土地使用年限有關(guān)。對此問題，建議在評估時，將劃撥土地使用權(quán)年限設(shè)定為從估價時算起至各類用途用地的法定最高出讓年限。（3）對含有劃撥土地使用權(quán)的評估報告，不能簡單的以一個數(shù)據(jù)作為評估結(jié)果，還必須就評估的具體項目予以詳細說明，以便切實為實現(xiàn)評估目的提供真實可行的依據(jù)。如劃撥地進行房地產(chǎn)抵押時，其評估值是否含有土地出讓金的款額，直接關(guān)系到銀行做出的“可予以貸款的數(shù)額占評估值的比例”的決定，這一點尤應(yīng)引起注意。（4）在對拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進行評估時，其占用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)予以特殊的考慮。

　　三、拆遷房屋的土地是劃撥或是出讓，被拆遷人所獲得的貨幣補償應(yīng)是不一樣的。

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