當(dāng)前位置:工程項(xiàng)目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關(guān)系統(tǒng) > 房地產(chǎn)行業(yè)
2015房估案例與分析考點(diǎn):開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話:400-8352-114
開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期,即估價(jià)時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。
開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期,其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同,終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說,開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。
經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式,主要有銷售(包括預(yù)售,下同)、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此,經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn),即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下,銷售期與開發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期,終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。
確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的,是為了把握開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額,預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金,以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。
確定開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類似于市場(chǎng)法的方法,即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來估計(jì)。
開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響,可能使開發(fā)期延長(zhǎng)。例如,房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”,基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物,原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位,某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨,或者勞資糾紛,遭遇惡劣氣候,以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素,都可能導(dǎo)致工程停工,使開發(fā)期延長(zhǎng)。由于開發(fā)期延長(zhǎng),開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息,另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類特殊的非正常因素在估計(jì)開發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營(yíng)期、特別是銷售期,通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的,在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。
更多推薦:
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>
·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通
- 1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí):哪些情況下商品房可以退房
- 22015房估理論與方法要點(diǎn):估價(jià)假設(shè)
- 3影響某套住房?jī)r(jià)格的實(shí)物因素不包括
- 4房地產(chǎn)估價(jià)考試輔導(dǎo)資料:房屋建筑質(zhì)量名詞
- 5房產(chǎn)管理系統(tǒng)在不同階段的房產(chǎn)流程有哪些不相同的?
- 6[湖北]襄陽:抓住高鐵機(jī)遇 加快新區(qū)建設(shè)
- 7[湖北]潛江:市住建委履職盡責(zé)公開承諾
- 8[江蘇]蘇州市住建局:扎實(shí)推進(jìn)建筑市場(chǎng)監(jiān)管平臺(tái)整合
- 92015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》:勘察設(shè)計(jì)
- 10[廣東?。?6房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人考試6.26-7.21日?qǐng)?bào)名
- 112015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)總結(jié):建筑物實(shí)物狀況描述
- 122015房地產(chǎn)估價(jià)師講義案例與分析要點(diǎn):成本法
- 132015房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)知識(shí)》沖刺訓(xùn)練(19)
- 142015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)基本制度與政策》每日一練(01.12)
- 15[湖北]恩施:全州住建系統(tǒng)2015年度履職盡責(zé)督查檢查工作動(dòng)員會(huì)召開
- 16[廣西]汪甸加大農(nóng)村飲水工程建設(shè)力度
- 17東莞二手房首次置業(yè)比例大提升 改善型買家觀望正濃
- 18[四川]成都5樓陽臺(tái)水泥板雨中墜落 砸傷過路女子
- 192015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用
- 20[福建]建加大民生與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度 年度計(jì)劃增加投資642億元
- 212015房地產(chǎn)估價(jià)師講義案例與分析:房地產(chǎn)課稅估價(jià)
- 22[廣西]南寧青秀區(qū):古岳坡綜合示范村建設(shè)規(guī)劃進(jìn)展順利
- 232015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》每日一練(12.30)
- 24大部分業(yè)主對(duì)“國(guó)五條”并無過多關(guān)注
- 25[廣東]河源市:樹立公正廉潔價(jià)值觀 切實(shí)踐行三嚴(yán)三實(shí)
- 262015年房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)復(fù)習(xí):房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的文字要求
- 27[四川]廣元市城管執(zhí)法局扎實(shí)推進(jìn)監(jiān)督運(yùn)行與權(quán)力運(yùn)行同步同軌同向工作
- 282015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》:生產(chǎn)規(guī)模
- 292008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題六
- 30民眾對(duì)房稅政策看法不容樂觀
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號(hào)1層9號(hào)
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓