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2015房地產(chǎn)估價(jià)師講義案例與分析要點(diǎn)：成本法
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成本法是在估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分；一是征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。城市房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。
?。ㄋ模┗鶞?zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過對交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象出讓土地價(jià)格。
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