09年房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)資料：工業(yè)房地產(chǎn)

　　工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)及其他倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)

　　1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。

　　2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。

　　3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會(huì)受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

　　2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素

　　1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。

　　2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，。都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

　　3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。

　　3.對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素

　　1）用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無(wú)法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。

　　2）地質(zhì)和水文條件。

　　3）房地產(chǎn)用途。在評(píng)估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。加入收藏

　　4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。

　　4.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　　工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)。但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度柱距、高度等差異加以修正確定。

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