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2015房地產(chǎn)估價師講義案例與分析:房地產(chǎn)課稅估價
第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價
房地產(chǎn)課稅估價的目的是為了保證國家稅收公平合理,為了避免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機關(guān)課稅不公平,雙方都要求對房地產(chǎn)價值進行評估。為了做好房地產(chǎn)課稅評估工作,作為房地產(chǎn)估價人員必須全面準確了解現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅對象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對象等。特別要求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計算公式,應(yīng)扣除項目和其他有關(guān)規(guī)定。如違反以上規(guī)定進行估價,其估價報告將不具備法律效力,其結(jié)論更不能作為課稅依據(jù)。因此,課稅估價的技術(shù)路線和方法必須嚴格按現(xiàn)有稅法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
我國在條件成熟時將開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。
一、房產(chǎn)稅估價
房產(chǎn)稅可按房產(chǎn)余值或按房產(chǎn)租金收入計征。
對于出租的房產(chǎn),以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報酬,包括貨幣收入和實物收入。
二、土地增值稅估價
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅依據(jù),土地增值額為納稅人轉(zhuǎn),讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。土地增值稅估價主要是針對土地增值額。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定需要按照評估額計征土地增值稅的包括三種情況:“1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;2.提供扣除項目金額不實的;3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的”。而實際操作過程中,由于會計制度與評估制度存在諸多的差異,虛報、謊報收入和扣除項目金額的行為難以避免,在審計行為存在諸多弊端的情況下,通過公正、專業(yè)的房地產(chǎn)價值評估來維護國家稅收無疑是最合理、最便捷的方式。
?。ㄒ唬﹨^(qū)分評估目的,明確評估內(nèi)容
對土地增值稅進行估價時,應(yīng)區(qū)分評估目的進而明確評估內(nèi)容,具體如下:
1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的。
此類評估應(yīng)以確定估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即市場價值標準為目的。對此目的的評估宜采用市場法評估房地產(chǎn)或土地的市場價值,輔助采用收益法、假設(shè)開發(fā)法進行評估,不宜采用成本法進行評估,評估過程與其他類型評估項目基本一致。
2.提供扣除項目金額不實的
此類評估應(yīng)區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。
?。?)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人
對于此類項目,應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報表(一)》,依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”兩項。而“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例,故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報表中明示,并填列以方便納稅使用。
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