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2015房估案例與分析考點:星級酒店不同功能用房收益的測算
星級酒店不同功能用房收益的測算
星級酒店一般都具有多種功能,不同功能用房具有不同的經營方式、收益水平,因此估價時應根據其具有的不同功能及其經營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經營方式主要有:
(1)客房??头糠帐切羌壘频甑闹饕δ?,一般設有各種類型的客房,如標準單人房、豪華單人房、雙人房、商務房、一般行政套房、高級行政套房等??头康慕洜I收入主要來源于床位費或房間費,客房的收益可通過市場調查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料,并根據客房數量求取。
(2)商場。星級酒店的一、二層一般都設有各種形式的中小型商場,如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經營,其收益的測算注意區(qū)分租約內和租約外而分別計算,租約內根據所訂租約確定,租約外可以利用市場法獲取。
(3)餐飲。星級酒店一般設有中餐廳、西餐廳,其經營的方式主要有出租經營、自主經營。出租經營餐廳的收益可以根據租約或市場法求取,自主經營餐廳的收益可根據市場調查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等,并根據座位數量求取。
(4)商務、會議。星級酒店的商務主要包括各種服務商務,如外幣兌換服務、票務服務、旅游服務等,星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務、會議廳一般采取自主經營,經營方式按小時時間段收取使用費用,不同時間段收取費用一般不同,這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等進行測算。
(5)娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能,如設有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經營的方式主要有出租經營和自主經營,出租經營的收益可以根據租約或市場法求取,自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等求取。
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