房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（26）

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

　　除了影響商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的一般因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的因素還有：

　?。?）集聚程度。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樯虅?wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然會(huì)擴(kuò)大該區(qū)域的知名度和影響力，推動(dòng)該區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成較大的規(guī)模效益。集聚程度較高的寫字樓所在區(qū)域，除了本身蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)外，也為商務(wù)機(jī)構(gòu)之間的來往提供了便利條件，因此有實(shí)力的公司往往都集中在城市商務(wù)辦公房地產(chǎn)集聚程度最高的區(qū)域——中央商務(wù)區(qū)。

　?。?）交通條件。商務(wù)用戶經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機(jī)場(chǎng)、火車站之間的交通方便程度是影響其價(jià)值的重要區(qū)位狀況。

　　（3）周圍環(huán)境。商務(wù)辦公室既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

　　2．影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

　　（1）外觀形象。公司往往注重自身形象，而公司的辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀對(duì)其價(jià)值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻裝修等。

　?。?）內(nèi)部裝修。與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。

　?。?）設(shè)備與設(shè)施。電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。

　　（4）智能化程度。隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。

　　（5）物業(yè)管理水平。物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)管理對(duì)提升其價(jià)值的作用非常明顯。

　　（6）租戶類型。入住同一商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會(huì)增加或降低他們各自的形象和聲譽(yù)，寫字樓內(nèi)的主要租戶（大租戶），往往決定了該寫字樓的租戶類型，當(dāng)主要租戶是知名公司，就會(huì)吸引同類及其相關(guān)聯(lián)的公司進(jìn)駐，從而提高該商務(wù)辦公房地產(chǎn)的知名度，該商務(wù)辦公房地產(chǎn)也會(huì)升值。

　?。?）樓層。商務(wù)辦公房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀和空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小。

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