09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（十）

　　物權(quán)法解釋：第十條[不動產(chǎn)登記機構(gòu)和國家統(tǒng)一登記制度]

　　第十條　不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。

　　國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　[解釋]本條是關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)和國家實行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定。

　　從現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定看，不動產(chǎn)登記主要由不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關(guān)不動產(chǎn)管理部門負責(zé)。涉及的部門主要有：

　?。?）土地管理部門。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。土地登記規(guī)則規(guī)定，縣級以上地方人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的土地登記工作。土地管理法實施條例規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。擔(dān)保法規(guī)定，以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，抵押登記部門為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。

　?。?）房產(chǎn)管理部門。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

　?。?）農(nóng)業(yè)主管部門。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，并登記造冊，確認土地承包經(jīng)營權(quán)。

　?。?）林業(yè)主管部門。森林法規(guī)定，國家所有的和集體所有的森林、林木、林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發(fā)放證書，確認所有權(quán)或者使用權(quán)。擔(dān)保法規(guī)定，以林木抵押的，抵押登記部門為縣級以上林木主管部門。

　?。?）海洋行政主管部門。海域使用管理法規(guī)定，海域使用申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，國務(wù)院批準(zhǔn)用海的，由國務(wù)院海洋行政主管部門登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權(quán)證書；地方人民政府批準(zhǔn)用海的，由地方人民政府登記造冊，向海域使用申請人頒發(fā)海域使用權(quán)證書。海域使用權(quán)登記辦法規(guī)定，海域使用權(quán)實行分級登記。國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海，由國家海洋局登記造冊；縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)的項目用海，由批準(zhǔn)用海的地方人民政府登記造冊，海洋行政主管部門負責(zé)登記的具體工作。

　?。?）地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門。礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法規(guī)定，開采下列礦產(chǎn)資源，由國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門審批登記，頒發(fā)采礦許可證：①國家規(guī)劃礦區(qū)和對國民經(jīng)濟具有重要價值的礦區(qū)內(nèi)的礦產(chǎn)資源；②領(lǐng)海及中國管轄的其他海域的礦產(chǎn)資源；③外商投資開采的礦產(chǎn)資源；④本辦法附錄所列的礦產(chǎn)資源。開采石油、天然氣礦產(chǎn)的，經(jīng)國務(wù)院指定的機關(guān)審查同意后，由國務(wù)院地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門登記，頒發(fā)采礦許可證。

　　在立法過程中，不少部門、專家認為，登記機構(gòu)特別是不動產(chǎn)登記機構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負擔(dān)人資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一登記機構(gòu)。立法機關(guān)經(jīng)研究，贊成上述意見，同時又要考慮統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實行統(tǒng)一登記需要有一個過程。因此，本條第二款在規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”的同時，又規(guī)定，“統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”

　　從國外情況看，一些發(fā)達國家都規(guī)定在一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的機構(gòu)登記。至于具體的登記機構(gòu)設(shè)置，則不盡相同，如德國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局，瑞士大多為各州的地方法院，日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所，我國臺灣地區(qū)的登記機關(guān)是屬于行政機構(gòu)的“地政局”。

　　目前，我國各地方在不動產(chǎn)行政管理和不動產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。以房屋和土地來說，有的地方在房產(chǎn)和土地管理部門分別設(shè)立，房屋和土地分別由這兩個部門進行管理和登記；有的地方，如上海、廣州、深圳等實現(xiàn)了房屋和土地管理機構(gòu)的統(tǒng)一，同時也實行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記；還有的地方，雖然房屋、土地的管理機構(gòu)實現(xiàn)了統(tǒng)一，但在管理機構(gòu)合并之前，房屋管理與土地管理作為兩個獨立的管理部門，各自按房屋、土地登記的程序、內(nèi)容、要求和方法進行了房屋所有權(quán)登記和土地登記，已分別向權(quán)利人頒發(fā)了大量證書，由于對房產(chǎn)、土地登記程序、方法和內(nèi)容的整合上有相當(dāng)大的難度，目前仍然實行房屋和土地分別登記?？紤]到這些情況，本法在附則中對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題又做了補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定。”

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