北京二手房市場量價齊跌，萬柳房價直降200萬

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    在過去的20年間，中國的房地產(chǎn)市場一直復(fù)制著“買漲不買跌”，現(xiàn)在也不例外，全國多個城市的房價已經(jīng)停漲，并出現(xiàn)下跌的情況。越降價，購房者越保持觀望的心態(tài)，當(dāng)然，最焦急的就是依靠房產(chǎn)的成交量賺取傭金的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。北京商報(bào)記者實(shí)地走訪了中心城區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)縣的多家門店，從中介人員的口中感受到了二手房市場降溫所帶來的經(jīng)營困難。對話經(jīng)紀(jì)人和買賣雙方，發(fā)現(xiàn)二手房市場量價齊跌已成事實(shí)，未來市場下行壓力增大。

    在多位業(yè)內(nèi)人士看來，從5月上半月的市場成交情況來看，成交量低迷、市場復(fù)蘇緩慢、議價成交、價格小幅回落的情況在未來一段時間內(nèi)依然會持續(xù)，市場或進(jìn)入短期下行周期。

    萬柳房價直降200萬元

    房源：高總價房出現(xiàn)大額讓利

    下午6時，海淀萬柳地區(qū)一家中原地產(chǎn)門店里沒有顧客，坐成兩排的經(jīng)紀(jì)人在等待著客戶的光臨。當(dāng)北京商報(bào)記者以購房人身份進(jìn)店時，門店經(jīng)理更是親自前來接待。這位吳姓店長自2008年就在萬柳區(qū)域做二手房中介業(yè)務(wù)，在她看來鄰近中關(guān)村第三小學(xué)和萬柳“地王”項(xiàng)目而具備的得天獨(dú)厚的地理位置，使得該區(qū)域的二手房價有較強(qiáng)的抗跌性，然而自3月以來房價卻出現(xiàn)了異動。

    “風(fēng)尚家園小區(qū)有一套110平方米的房子售價680萬元，業(yè)主原報(bào)價是800萬元，并且該小區(qū)的其他房源報(bào)價也沒低過800萬元。”吳店長表示，類似甩賣房源以往一年只有一兩次，但是最近卻多了起來?！叭涨拔覀円渤山涣艘惶?60平方米的房子，業(yè)主要移民，就將1300萬元的報(bào)價直接下降了200萬元。”200萬元的讓利一下子引來了多位客戶的搶購，吳店長感嘆，購房人不是沒有資金實(shí)力，而是在等待時機(jī)。

    “在萬柳地區(qū)業(yè)主多為多套房產(chǎn)持有者，出現(xiàn)如此大的議價空間是由于業(yè)主急需用錢，是萬不得已的選擇?！眳堑觊L認(rèn)為，一套房源成交價格下降200萬元并不代表整個區(qū)域的二手房房價出現(xiàn)回落。正如蜂鳥社區(qū)，以40-50平方米的小面積低總價房源為主，在萬柳地區(qū)具有價格風(fēng)向標(biāo)的意義。吳店長表示：“蜂鳥社區(qū)的房源從年初以來就一直保持每套400萬元左右的成交均價，只是單套面積大、總價高的部分二手房略微拉低了整個區(qū)域的成交價格?！蓖瑯拥那闆r也發(fā)生在東三環(huán)的勁松區(qū)域。

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)，經(jīng)我愛我家成交的4月二手住宅成交均價為31686元/平方米，環(huán)比小幅回落2.5%，同比增長14.82%。大多數(shù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為中小戶型的二手房存在5%-10%的議價空間，高總價大戶型的二手房可能達(dá)到15%的議價空間，但遠(yuǎn)沒有到腰斬的程度。一位業(yè)內(nèi)人士也分析稱，上述千萬元總價的房源降價200萬元，按比例計(jì)算便宜20%，“千萬元的基數(shù)大，因此議價空間也在可接受的范圍內(nèi)”。

    “量跌價松”已成事實(shí)

    區(qū)域：遠(yuǎn)郊區(qū)縣領(lǐng)跌

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉介紹，綜合2014年二手房市場成交的情況來看，進(jìn)入5月，成交量下滑、成交價格松動的“量跌價松”局面雖是事實(shí)，但市場實(shí)際情況則不能一概而論。作為周邊少有可替代新房源的核心城區(qū)，二手房成交價格多持平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則成為二手房市場變動的“前沿陣地”。

    北京商報(bào)記者綜合偉業(yè)我愛我家市場研究院提供的分區(qū)域成交價格數(shù)據(jù)獲悉，大興及通州兩個區(qū)域二手房成交價格環(huán)比下降明顯。例如大興區(qū)， 3月最后一周二手房成交價格沖高至26492元/平方米，而此后便一路下跌至5月第二周的21526元/平方米，跌幅近兩成；通州區(qū)5月第二周的二手房成交價格為21418元/平方米，兩個月前的價格則為2.3萬元/平方米。

    在亦莊租房的王先生對于二手房價格的變化有著切身感受。王先生從去年底就有買房計(jì)劃，首要目標(biāo)是所在小區(qū)的二手房?！爱?dāng)時房價是3.6萬元/平方米，而今年就降到現(xiàn)在的3.4萬元/平方米”。但在王先生看來這仍不是買房的好時機(jī)，同區(qū)域新建住房的定價也下調(diào)了不少，基本在2.8萬-3.2萬元/平方米，新房的降價讓他產(chǎn)生了猶豫。

    2014年以來受開發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，新房扎堆入市，僅4月北京就有40個項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，自3月大興萬科橙首開先河降價銷售后，同區(qū)域的競品項(xiàng)目也跟進(jìn)調(diào)價，隨后新房供應(yīng)較大的亦莊、通州、房山等區(qū)域的項(xiàng)目也降價走量，這些新盤為避開下半年自住型商品房集中上市的恐慌性推盤使得市場上的供應(yīng)量集中增加，從而不僅抑制了既有房源的價格，而且還影響了購房人對二手房市場的信心。在此背景下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的業(yè)主只好以犧牲價格來換取成交。

    “我的客戶中，業(yè)主大多數(shù)都是以小換大，或者是為了搬進(jìn)城里賣房子的，他們資金實(shí)力有限，如果賣不掉房子就沒辦法再買，所以成交價格上可以做出讓步?！痹诖笈d區(qū)高米店的一家中介門店，經(jīng)紀(jì)人小張?jiān)谶^去的四個月里成交了兩單生意，成交價格與去年底時相比均出現(xiàn)了10萬-20萬元的下滑。