2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》課程講義（47）

　　（三）成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤

　?。?）沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本；

　?。?）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面（成本構(gòu)成項(xiàng)目有6大項(xiàng)：①土地取得費(fèi)用；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售稅金；⑥開發(fā)利潤(rùn)。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等）；

　?。?）銷售稅金的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，各稅種計(jì)稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；

　?。?）投資利息計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①計(jì)息項(xiàng)目有3項(xiàng)，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用，不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng)，否則就存在錯(cuò)誤（如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息）；②計(jì)息期確定錯(cuò)誤；③利率確定錯(cuò)誤。

　?。?）開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤，主要包括：①利潤(rùn)率缺乏依據(jù)；②利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)（正確的對(duì)于關(guān)系是：

　　“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”

　　“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”

　　“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”

　　“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”）；

　?。?）如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；

　?。?）重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差，而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正；

　?。?）建筑物折舊的計(jì)算公式、項(xiàng)目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤；

　?。?）計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤；

　?。?0）分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例；

　?。?1）對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正；

　?。?2）若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定，未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正；

　?。?3）殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致（正確的是：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%；⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0）；

　?。?4）成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤（正確的是：①完好房為八、九、十成新；②基本完好房為六、七成新；③一般損壞房為四、五成新；④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新）；

　　（15）建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn)，否則就是錯(cuò)誤。

　　（16）純計(jì)算錯(cuò)誤。

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