房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義5

　　5.3 房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（6類）

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險（收入低了）

　　項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險

　　未來運營費用風(fēng)險（費用高了）

　　物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險

　　資本價值風(fēng)險（折現(xiàn)率或報酬率變化）

　　即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險（機會成本）

　　也稱機會成本風(fēng)險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險

　　時間風(fēng)險（時機與時間）

　　房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險

　　不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短

　　持有期風(fēng)險（持有時間）

　　房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長，持有期風(fēng)險越大

　　5.4 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

　　房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機進(jìn)入市場。

　　投資者 投資目的 投資對象

　　收益型 承受低風(fēng)險低收益水平 的長期投資者 獲得穩(wěn)定租金收益 進(jìn)行穩(wěn)定期的收益性物業(yè)

　　收益加增值型 能承受中等風(fēng)險和收益水平的投資者 物業(yè)租金收益＋物業(yè)增值收益 尚未進(jìn)入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)

　　機會型 承受較大投資風(fēng)險，期望獲得高收益的投資者

　　投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險

　　6. 風(fēng)險與投資組合

　　6.1 投資組合理論

　　6.2 資本資產(chǎn)定價模型

　　6.1 投資給合理論

　　主要論點（不要把雞蛋放在一個藍(lán)子里）

　　在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不同投資項目的收益及風(fēng)險不同

　　把適當(dāng)?shù)捻椖拷M合起來，可以達(dá)到一個理想的長遠(yuǎn)策略

　　尋找一個固定的預(yù)期收率下風(fēng)險最小，或是在一個可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合

　　說明

　　通過投資組合理論，可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍然存在

　　具體方法

　　地區(qū)分布

　　時間分布

　　項目類型分布

　　【重點難點】市場風(fēng)險系數(shù)及預(yù)期投資收益率的計算。

　　資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)（市場的整體平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率）

　　無風(fēng)險收效率一般為國債的收益率或銀行存款利率。

　　6.2 資本資產(chǎn)定價模型

　　一個投資的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風(fēng)險投資項目收益率

　　折現(xiàn)率＝資金的機會成本＋適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值＝無風(fēng)險投資收益率＋市場風(fēng)險系數(shù)（市場的平均收益率－無風(fēng)險投資收益率）

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