09年房地產(chǎn)估價師復(fù)習(xí)資料：房地產(chǎn)估價成本法

　　1、運(yùn)用成本法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料；2估算重置價格或重建價格；3估算折舊；4求出積算價格。

　　2、重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：l土地取得費(fèi)用；2開發(fā)成本；3管理費(fèi)用；4投資利息；5銷售稅費(fèi)；6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。

　　3、具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實(shí)際情況，在第2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。

　　4、同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計算。

　　5、求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點(diǎn)狀況的重置價格。

　　6、建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護(hù)價值的建筑物的估價。

　　7、成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。

　　8、建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分；反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。

　　9、扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?1直線法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N（9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C- （1- Z/N（5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C·Q（5.4.9-3）式中V——建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C——建筑物重置價格或重建價格（元，元／M2） ； S ——建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/ M2 ；T ——建筑物已使用年限（年）；N ——建筑物耐用年限（年）；Q——建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

　　10、建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)耐用年限。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。

　　11、估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為： 1建筑物的建設(shè)期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計； 2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊； 4建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊； 5建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計算折舊。

　　12、積算價格應(yīng)為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或?yàn)橥恋氐闹刂脙r格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。

　　13、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應(yīng)扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當(dāng)修正。

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