2015房地產(chǎn)估價(jià)師資料：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

　　第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概況

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直到1978年以后，在改革開(kāi)放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

　　下面就中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)主要方面作一介紹。

　　一、以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位

　　1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。

　　二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度

　　執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度，屬于以公民作為頒發(fā)對(duì)象的資格制度。1993年，借鑒美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，人事部、建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國(guó)最早建立的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和（房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法）的通知》（建房[1995]147號(hào)）。從1995年開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度。2002年之前原則上每?jī)赡昱e行一次考試，2002年之后每年舉行一次考試。從2001年起，獲準(zhǔn)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)就業(yè)的外籍專(zhuān)業(yè)人員和港澳臺(tái)專(zhuān)業(yè)人員，可以按照建房[1995]147號(hào)文件規(guī)定，報(bào)名參加全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。

　　2003年8月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)），要求嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度。2003年6月29日，中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（通常稱(chēng)CEPA）。根據(jù)這一“安排”，2004年8月，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師完成了首批資格互認(rèn)，香港97名測(cè)量師取得了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了香港測(cè)量師資格。這是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員執(zhí)業(yè)資格，進(jìn)一步加強(qiáng)和推進(jìn)了內(nèi)地與香港在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的交流合作，促進(jìn)了內(nèi)地與香港房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)共同發(fā)展。

　　三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項(xiàng)目

　　行政許可是指行政機(jī)關(guān)根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)的行為。為了規(guī)范行政許可的設(shè)定和實(shí)施，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，維護(hù)公共利益和社會(huì)秩序，保障和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)有效實(shí)施行政管理，2003年8月27日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)了《中華人民共和國(guó)行政許可法》（中華人民共和國(guó)主席令第7號(hào)公布，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《行政許可法》），自2004年7月1日起施行。2004年6月29日，國(guó)務(wù)院對(duì)所屬各部門(mén)的行政審批項(xiàng)目進(jìn)行了全面清理，并公布了《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》（國(guó)務(wù)院令第412號(hào)），指出“由法律、行政法規(guī)設(shè)定的行政許可項(xiàng)目，依法繼續(xù)實(shí)施；對(duì)法律、行政法規(guī)以外的規(guī)范性文件設(shè)定，但確需保留且符合《中華人民共和國(guó)行政許可法》第十二條規(guī)定事項(xiàng)的行政審批項(xiàng)目，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》第十四條第二款的規(guī)定，現(xiàn)決定予以保留并設(shè)定行政許可，共500項(xiàng)。”

　　“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目（即原第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”），依法繼續(xù)實(shí)施：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國(guó)務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一（其中第110項(xiàng)）。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可項(xiàng)目。

　　行政許可的資格、資質(zhì)可以說(shuō)是“行業(yè)準(zhǔn)入條件”?！缎姓S可法》第八十一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織未經(jīng)行政許可，擅自從事依法應(yīng)當(dāng)取得行政許可的活動(dòng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法采取措施予以制止，并依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”因此，不論是何種估價(jià)目的、何種類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括公司上市、資產(chǎn)處置、企業(yè)清算等等，只有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能夠從事，不是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告，不具有法律效力。

　　四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織

　　為了加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律管理，經(jīng)民政部批準(zhǔn)，1994年8月15日成立了“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織。經(jīng)建設(shè)部同意、民政部批準(zhǔn)，2004年7月12日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”（中文簡(jiǎn)稱(chēng)為中房學(xué)，英文名稱(chēng)為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名稱(chēng)縮寫(xiě)為CIREA）。中房學(xué)由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位組成，依法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理，下設(shè)考試注冊(cè)、教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)際交流五個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)。宗旨是：開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動(dòng)，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開(kāi)展國(guó)際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。主要業(yè)務(wù)范圍是：組織開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)理論、方法及其應(yīng)用的研究、交流和考察；擬訂并推行房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)規(guī)則；協(xié)助行政主管部門(mén)組織實(shí)施全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試；辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)；開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行繼續(xù)教育，推動(dòng)知識(shí)更新；建立房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信用檔案，開(kāi)展房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資信評(píng)價(jià)；提供房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)技術(shù)支持服務(wù)和咨詢(xún)；編輯出版房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)刊物、著作，建立網(wǎng)站，開(kāi)展行業(yè)宣傳；代表中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)開(kāi)展國(guó)際交往活動(dòng)，參加相關(guān)國(guó)際組織；向政府有關(guān)部門(mén)反映會(huì)員的意見(jiàn)、建議和要求，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，支持會(huì)員依法執(zhí)業(yè)；辦理法律法規(guī)規(guī)定和行政主管部門(mén)委托或授權(quán)的其他有關(guān)工作。

　　北京、上海、天津、重慶、廣東、內(nèi)蒙古、海南、江蘇、浙江等省、自治區(qū)、直轄市，以及深圳、廣州、大連、武漢、成都、鄭州等城市，先后成立了地方性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織。

　　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織按照“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”的要求，堅(jiān)持“服務(wù)會(huì)員、服務(wù)行業(yè)、服務(wù)社會(huì)”的理念，在宣傳行業(yè)積極作用、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益、加強(qiáng)行業(yè)自律管理、促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。

　　五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件

　　為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的管理，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，1998年8月20日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》（建設(shè)部令第64號(hào)）。2001年8月15日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修改〈房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法〉的決定》（建設(shè)部令第100號(hào)）。在對(duì)該辦法再次進(jìn)行修改、補(bǔ)充、完善的基礎(chǔ)上，2006年12月25日建設(shè)部發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設(shè)部令第151號(hào)）。

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，1997年1月9日建設(shè)部頒布了《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》（建房[1997]12號(hào)）。在對(duì)該規(guī)定進(jìn)行修改、補(bǔ)充、完善的基礎(chǔ)上，2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號(hào)）。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，2006年12月7日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2006]294號(hào)）。

　　另外，2002年8月20日建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》（建住房函[2002]192號(hào)），決定建立包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案的內(nèi)容包括基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為、不良行為等，以便為各級(jí)政府部門(mén)和社會(huì)公眾監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)行為提供依據(jù)，為社會(huì)公眾查詢(xún)企業(yè)和個(gè)人信用信息提供服務(wù)，為社會(huì)公眾投訴房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違紀(jì)行為提供途徑。

　　上述部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、行為規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)管等作了明確規(guī)定，推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展。

　　六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)

　　為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999），內(nèi)容包括總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、職業(yè)道德等。以此為基礎(chǔ)，針對(duì)不同的估價(jià)目的，建設(shè)部出臺(tái)或者會(huì)同有關(guān)主管部門(mén)出臺(tái)了若干估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)。例如，為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2003年12月1日建設(shè)部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2003]234號(hào)），對(duì)房屋拆遷估價(jià)主體資格、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法、初步估價(jià)結(jié)果公示、估價(jià)報(bào)告答疑、估價(jià)結(jié)果異議的解決等作了規(guī)定。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，2006年1月13日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）。

　　一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則。例如，為了維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的合法權(quán)益，有效解決房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，使評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，2005年11月28日北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》。

　　七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

　　房地產(chǎn)估價(jià)行政主管部門(mén)和行業(yè)自律組織長(zhǎng)期以來(lái)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人員以及房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也積極參與房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究，借鑒美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家以及中國(guó)臺(tái)灣和香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)的成果，結(jié)合中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際，豐富和發(fā)展了中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法，形成了既與國(guó)際接軌又適用于中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行房地產(chǎn)制度及市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系。目前，市場(chǎng)法（市場(chǎng)比較法）、收益法（收益資本化法）、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）是中國(guó)內(nèi)地常用的四大估價(jià)方法，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)理念、觀念、概念等也與國(guó)際上的基本一致。

　　八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

　　房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，防止隱價(jià)瞞租、偷漏稅費(fèi)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為滿(mǎn)足社會(huì)需要，從估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型等方面對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)進(jìn)行了深化，提供越來(lái)越精細(xì)化的估價(jià)服務(wù)，包括土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、企業(yè)清算、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

　　此外，房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，還提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等相關(guān)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，拓寬了服務(wù)領(lǐng)域。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容還會(huì)越來(lái)越深化，服務(wù)領(lǐng)域還將越來(lái)越廣闊，其作用也會(huì)越來(lái)越大。

　　九、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)

　　2000年以前，由于特殊的歷史原因，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為掛靠于政府部門(mén)或者其下屬單位的事業(yè)單位或企業(yè)。這些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本質(zhì)上是政府部門(mén)的延伸，壟斷了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不利于房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的發(fā)育。為了建立、健全與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)管理體制和符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的自律性運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，使其真正成為自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展、平等競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)組織，2000年5月29日國(guó)務(wù)院清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組提出了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)》，要求包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)必須與掛靠的政府部門(mén)及其下屬單位在人員、財(cái)務(wù)（包括資金、實(shí)物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利等）、業(yè)務(wù)、名稱(chēng)等方面徹底脫鉤。2000年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)實(shí)行脫鉤改制的意見(jiàn)》，要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設(shè)部大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門(mén)脫鉤，使其改制成為主要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場(chǎng)分割的局面，形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。2005年出臺(tái)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四條進(jìn)一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。”

　　十、積極開(kāi)展了國(guó)際交流合作

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（International Federation of Surveyors，F(xiàn)IG）、世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)三個(gè)估價(jià)相關(guān)國(guó)際組織，美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)（Appraisallnstitute，A1）、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)等國(guó)外估價(jià)組織，以及香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等地區(qū)估價(jià)組織建立了緊密聯(lián)系，經(jīng)常往來(lái)，合作開(kāi)展了多項(xiàng)活動(dòng)。

　　例如，2006年10月13日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)正式加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)成立于1878年，是聯(lián)合國(guó)認(rèn)可的非政府組織（NGO），是各國(guó)測(cè)量師（包括估價(jià)師）組織的聯(lián)合會(huì)，設(shè)有10個(gè)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（Commission），房地產(chǎn)估價(jià)屬于其中的第9專(zhuān)業(yè)委員會(huì)--房地產(chǎn)估價(jià)與管理委員會(huì)（Valuation and the Management of Real Estate）。

　　2005年10月17日至18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)在西安聯(lián)合舉辦了主題為“社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)”的國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估論壇，圍繞著估價(jià)師的社會(huì)責(zé)任、房屋拆遷估價(jià)與社會(huì)穩(wěn)定、抵押估價(jià)與金融風(fēng)險(xiǎn)、損害賠償估價(jià)與社會(huì)正義、課稅估價(jià)與社會(huì)公平，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)的治理、業(yè)務(wù)拓展等問(wèn)題，展開(kāi)了廣泛而深入的研討。2007年10月17日至18日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化”的國(guó)際估價(jià)論壇，圍繞著估價(jià)專(zhuān)業(yè)的地方化與全球化的關(guān)系，不同國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，不同國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)實(shí)踐等問(wèn)題，展開(kāi)了廣泛而深入的研討。2008年10月18日至19日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)同國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”的國(guó)際房地產(chǎn)估價(jià)論壇，深入探討了開(kāi)展房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重大意義和理論方法，交流了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這些大型活動(dòng)，對(duì)擴(kuò)大中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)在海內(nèi)外的影響，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)生了積極的作用。

　　與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，中國(guó)目前的房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)管理體制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等既有許多特色，也有一些不完善之處，導(dǎo)致了中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)不僅有許多特點(diǎn)，而且估價(jià)對(duì)象較為復(fù)雜，估價(jià)所依賴(lài)的前提條件有時(shí)很不確定，從而估價(jià)的難度較大，主要表現(xiàn)在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同。城市的土地，屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)有土地）和農(nóng)民集體所有的土地（簡(jiǎn)稱(chēng)集體土地）適用的政策不同。例如，集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。征收集體土地和征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋的補(bǔ)償規(guī)則、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成等不同。③市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)，并且通過(guò)出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的，通過(guò)劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一般沒(méi)有規(guī)定使用期限。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門(mén)管理，分別進(jìn)行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū)，例如，土地為《國(guó)有土地使用證》，房屋為《房屋所有權(quán)證》，從而土地和房屋的權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，甚至土地權(quán)屬證書(shū)和房屋權(quán)屬證書(shū)記載的權(quán)利主體、面積、用途等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規(guī)劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而造成估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清；或者變更登記不及時(shí)或違法違規(guī)占地、建筑得不到及時(shí)糾正、處理，從而出現(xiàn)實(shí)際狀況與權(quán)屬證書(shū)記載的情況不一致。⑥房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠理性、成熟，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開(kāi)、透明。

　　因此，目前在實(shí)際房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的問(wèn)題，許多不是估價(jià)技術(shù)方面的問(wèn)題，也不是房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等能夠解決的。但是，不論執(zhí)業(yè)的外部環(huán)境如何不盡如人意，房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在既有條件下勤勉盡責(zé)地做好估價(jià)工作，不得違背職業(yè)道德做不實(shí)估價(jià)。

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